东西博弈下的香港楼市

国际大局上，我们现在面对的是「东升西降」，东亚日益取回合理的互动及主导，亦因此引来了一次美国和西方打压中国的世纪博弈大局，许多事情包括经济都成为了一个战场，市场机制和趋势亦走向失效！

楼市在以上大局下，市场机制完全被主导了，是否有关机制就以后也不存在？笔者认为不是，市场机制只是被外围因素和悲情所压抑，当这些因素逐一减弱时市场机制就会发挥出来，很多人认为「市场已死」甚至走向崩溃，笔者认为这是一个很严重的错误！

笔者多年前推出的「龙市理论」的市场型态是否也不存在？笔者认为不是，因为有关市场结构的因素（即资金多、供应少、借贷少及财富效应深厚）都是没有改变而且仍然存在，并在过去楼市失落的时候，这些结构因素都发挥到显着作用，在今日甚至未来，这些因素同样会和市场继续互动！

香港资金汇聚，对比借贷香港资金比重特别多这种优势在过去一段时间面对加息浪潮及不同经济的冲击，我们都保持到相对息口较低的水平！加上国家的眷顾，香港实际的基本通胀暂时都是2%以下的低位，虽然未来一定会上升！但是市场竟出现按揭借贷息口低於定期存款息率！收获定期息口甚至乎是实际通胀的倍数计，这是一个奇景！这种特殊情况令到「万剑归宗」，将市场大小资金都透过定期收进入了银行体制，在7个月（2022年3月至9月份）里面，单是计算增加的定期都有逾1.5万亿港元！如此一来，市场购买力就被抽乾！

眼前是一个新常态，并不是1997年之后的泡沫爆破！我们的财富没有被蒸发，香港资金仍然没有减少！香港定期的总额是6.9万亿港元，这比香港住宅未偿还贷款的1.9万亿港元更加高，看来息口负担少於息口得益，即是说加息受惠的人可能是多於加息加重了负担的人！

无疑，中美博弈下好消息和坏消息都会排队出场！市场仍然有动荡，但是不断斗争，始终都会有阶段性战果，到市场稳定一些的时候，这些因素会重新产生作用！太平盛世下的「龙市理论」是描述2008年之后的新常态，经济理论当然敌不过国际上的博弈、外围因素和时代悲情！但以「龙市理论」实践的楼价支持点，都是在市场回复之后相信会较快归位！除非到了那天，龙市结构已经作了质的改变！