需求降 动工步伐放缓

房屋局上月底公布最新一手私楼潜在供应数字，未来三至四年为9.5万伙，按季有所减少。笔者审视当中数字，减少的其中一大原因是建筑中的单位数量大减4,000个，由次季的7.7万个，减至第3季只有7.3万个，而扣除了已预售的1万个，实际楼花单位有6.3万个。未来如果已批出土地上可随时动工的单位数量没有大变化，而发展商又依然放慢建筑步伐，不排除第4季时，潜在供应数字有机会进一步回落至9.3万个的水平。

近期楼市走下坡，需求减弱，不少人都问笔者，那麽目前是否可能不再是供不应求？暂时来说，供应算是足够，因为在楼市辣招制肘下，市场上只有用家及长线、有实力的投资者，已没有短线入市者及炒家存在，加上近几年社会运动及疫情接连夹击，少了很大部分内地及海外买家入市，所以暂时所见，目前的潜在供应，在楼价仍然相对高企之下，对於有能力入市那一批来说，足以应付。

跌市之下，大家都比较观望，入市意欲较低，因为市场充斥较多负面因素，包括疫情未散、经济前景未明朗、息口持续趋升、股市连番大跌等等，本地楼价继第三季急跌了5%后，估计第四季至少会再跌3%，全年恐怕要跌11%左右。之后能否止跌，仍要视乎疫情演变、全面通关进度，及息口上升之势会否放缓。

此外，市场亦关注现楼货尾上升的问题。第3季已落成而仍未售出单位有1.5万个，按季增加1,000个，上升原因相信与疫情有很大关系。例如今年首季，因为疫情严峻，新盘难以推售，令货尾大量积压，而之后美国不断加息，整体楼市走下坡，发展商推盘难度大了，不只货尾要减价，连全新盘推出首批开价都十分克制，正正反映了需求及存货的问题。