负资产与你有关吗？ 如何应对？

楼价持续向下调整，负资产开始浮现，金管局日前公布今年第3季负资产住宅按揭宗数升至533宗，增幅近9倍看似甚高，但实质是对比第2季仅55宗基数甚低的缘故，现时负资产宗数占整体住宅按揭只是0.09%。然而，第4季楼价仍未摆脱跌势，楼价仍然受压下跌，未来负资产数字难免继续上升。近年放宽按保推出林郑plan及财爷 plan，帮助有需要用家上车，故近年市场上9成按揭使用率明显增加，当楼价跌穿1成，无可避免在数字上计算的负资产个案将明显增加。

负资产与你有关吗? 负资产是指物业的当前市值低於未偿还之按揭余额，例如业主以$650万购入物业，单位市值降至$550万，但尚欠银行按揭$570万，由於欠额多於资产价值，该单位便已列为负资产。负资产与楼价跌幅、按揭成数及尚欠按揭余额有关，当楼价下跌，跌至低於业主的按揭余额，物业便已被动列入负资产，故此刚於楼价高位入市及选用高成数按揭的业主较容易先跌入负资产界线。

今年下半年起楼价向下调整速度加快，6月起与楼按相关的银行同业拆息明显逐步上升，以致7月份H按息触及封顶息率后续升，加息阴霾下业主减价个案增多逐步推跌楼价，今年至今楼价平均累跌约9%，而当中不同屋苑楼价估值跌幅介乎3%至跌穿10%不等，对於楼价已跌穿1成的单位，新造9成按揭业主便会跌入负资产行列。

其实负资产可以说是一个账面计算，单单负资产本身不等於已构成问题；负资产增加连带断供率上升、银主盘增加才构成实质负面影响。目前按揭拖欠率相当低，仅0.04%，而负资产按揭未有出现拖欠个案，反映目前实质按揭信贷风险仍低。应对负资产首重维持供款能力，提防断供至为重要，业主只要能持续按时供款，银行不会无故“call loan”。

此外，买家入市前宜先衡量供款能力的稳定性，面对近月波动的金融市场及经济环境不稳，业主宜预留不少於9个月按揭供款额作为备用供楼资金，以提高按揭供款防守力；万一出现突发性财政问题，亦有较充裕时间调配资金。而筹划置业预算时，每月总债务占入息比率以不高於40%较为理想。