利嘉阁按揭料港加息周期未完 年底或再加息1次

美国联储局暗示未来加息步伐或会放慢，按利率期货显示联邦基金利率12月有逾61%机会再加息0.5厘，而至2023年6月有约64%的机会，升至5至5.25厘，意味着美国至下年中仍有1.25厘的加息空间。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣解释，在美国接连急速加息下，近月香港银行加息压力明显加大，包括近日1个月拆息高企於3厘以上，已大幅升穿普遍银行的H按封顶位(2.875%)，加上香港不论大中小型银行皆以高息抢存的举动，部分银行一年定存升高於5厘，港银再上调最优惠利率属预期之内，但加幅0.25厘则轻微高於市场预期，黄咏欣预计香港银行年内或会再加息1次。

黄咏欣指，由於楼市交投放慢，加上年初受疫情影响，不少银行按揭业务仍未达标，是以於第三季仍纷纷推出不同按揭优惠吸客，有大型银行延迟上调一手新盘的H按锁息上限，亦有银行推出的首1至2年定息按揭计划，息率比一般H按锁息上限及P按息率为低，而中小型银行为应对竞争，一再增加按揭现金回赠，目前最多更可达2.3%，这些优惠连同政府早前放宽压力测试要求的措施，有助抵销部分加息的影响。

现时大型银行H按锁息上限为P-2.25%，在银行加P至5.375厘之下，二手物业的实际按息已升至3.125厘，以500万元贷款，年期30年计，每月供款会较9月初大型银行实际息率仍为2.5厘时，多1,663元(+8.42%），全期利息开支多了逾59万元(+28.34%)，亦较9月底加息后实际按息2.875厘时，每月供款多674元(+3.25%)。(见图1)

黄咏欣预计，港银年内仍会再加息1次，建议新盘买家选用即供付款计划，会较建期付款计划划算。一方面因为仍有部分银行针对一手盘提供较低按息，另一方面，若选用建期付款计划，「上会」时如息口再上升，如薪金升幅追不上加息步伐，或要找担保人才能通过银行入息要求。同时，供楼人士可善用高息存款挂鈎(mortgage link)户口的按揭计划，现时部分银行容许贷款人及一至两名家人的存款户口皆可享有等同於供楼利息的高息存款户口，可让贷款人以储蓄资金去对冲到加息的影响。

由於疫情对经济影响未完全减退，加上加息周期未完，短线买家观望气氛浓厚，买卖拉据下，楼市交投放慢，黄咏欣建议政府加快考虑进一进为楼市减辣，包括取消「额外印花税」(SSD)，及将15%DSD税率回复至双倍印花税，以活化换楼链。

另外，美国联邦储备局一如预期再加息0.75厘，香港滙丰银行今日亦宣布上调最优惠利率0.25厘，至5.375厘的水平。利嘉阁地产总裁廖伟强先生表示，市场对於美国再加息及香港跟随调高利率早已有所预期，因此对楼市买家的心理影响大幅降低；而联储局暗示放慢未来的加息步伐，亦是正面的讯息。至於今次香港的最优惠利率加0.25厘，幅度亦算可接受，本港的供楼负担仍然偏低。

 

廖氏续称，现在加息尘埃落定，令市况进一步明朗化，有利於缓解现时楼市的胶着状态。预期会有更多业主愿意加大议价幅度，以求加快成交；而对买家而言，虽然供款利率稍为调高，但业主的可观减幅，也带来了颇大吸引力，预料有不少买家会伺机「执平货」。