未补价居屋超过20年做按揭有阻滞？

除了一手新居屋，白居二计划亦是热门申请项目，然而，4,500个白居二名额当中，上车比例却总是低於预期，其中一个原因是基於居屋第二市场的按揭配套受限於楼龄及首次转让日期，首次出售日期起计已多年的单位或碍於按揭还款保证期限的关系而未必获批足9成按揭或25年还款期。原因是房委会向银行提供的居屋担保期是30年，由首次转让日期起计算，银行会因应居屋的剩余担保期设定按揭成数及还款期。例如居屋单位由首次卖出日期起计已达23年，对於银行来说，担保期仅余7年；有银行会直接将30年保证期减去居屋首次出售日期，以计算可批出9成按揭之还款年期，这样上述例子可批出之按揭年期便仅达7年，每月供款额当然大幅增加，买家的供款能力或者未必足够。

有些银行会分别以居屋首次出售日期计18年、19年或20年作为界线，不超於这个年期的话，便可批足9成按揭及25年还款期，原因是担保期仍尚余10年或以上，当用家供楼10年以上，按揭余额已大致可降回原初楼价之6成或以下；而这个年期界线可让买家在物色单位时较容易掌握可造按揭配套，若选择较新楼龄20年内的居屋，便较不用担心做不足9成按揭，买家在入市前可先确定银行准则。

至於超出上述年期的居二单位，部份银行会递减可造还款期或按揭成数，例如居屋首次出售日期计达22年的话，批足25年还款期的按揭成数或由9成降至8成，又或批足9成按揭的还款期由25年缩短至20年，买家需看是否可应付有关月供金额。若然居二市场之居屋单位由首次出售计已超逾25年，银行大致上只可跟随私楼批出6成按揭，买家需增加3成首期才可上会；而按揭年期仍以25年为限，并非如私楼般可长达30年。