楼市循环 长远供地计划不可放弃

最近，我不时在想一个问题：现在移民潮涌现，再加上楼市回落，投资物业热潮还会持续吗?市场对住宅供应需求仍然这麽大吗?假如「明日大屿」真的继续进行，会否演变成明日大「愚」?

 

相信不少有留意香港物业市场的港人都会有以上的疑问，且认为今次楼市回落乃源於加息周期正式开始，美国加息状况比预期中来得急，所以香港楼市未必可以好像以往般这麽快复苏。这一点想法我也没法不认同，始终环球经济疲弱，同时亦有不少外资撤出香港，即使通关「0+0」政策可预见在不久将来快将实施，但短期内经济或楼市需要沉淀一下实属比较合理。

其实，香港於1997年前后也不是涌现过移民潮吗?於2003年也不是出现过严重的非典型肺炎，令经济及楼市停顿吗?於2008年也不是发生过全球金融海啸吗?相信大部份香港市民对以上事件都刻骨铭心。「移民潮」、「严重疫症」、「经济危机」等都离不开一个循环，都会设有一个周期性的重复发生，只是事情来得很急，人们未必可以立刻接受或像预期般作出反应而已。

土地供不应求 仍存在

同样地，经济及楼市复苏，或遇上一些机遇，也是整个循环的另一部份，亦会是周期地重复发生。故此，笔者相信在过往几年，围绕着香港住宅楼市的老问题「土地供不应求」仍会在循环内再次发生。於近几年来，香港政府面对住宅土地供应短缺无计可施，地政总署卖地表内土地卖一幅少一幅，所以才会进一步探讨开发郊野公园、收回粉岭高尔夫球场、明日大屿等问题，奈何远水不能救近火，此等方案都不能即时解决住宅土地短缺问题。

如果香港政府因一时的土地需求舒缓而暂停或放弃任何长远土地供应计划，那可预见在10年后或20年后，香港住宅楼市将会再次出现土地或单位供不应求的情况。此外，现今金融经济发展急速，所有周期循环可能变得越来越短，即政府需要更加紧贴市场动向或走势而调整政策，许多以往用来控制楼市炒卖活动或楼价的「辣招」，乃应该见好即收，免得下次循环苦无对策。

作者为中原测量师行联席董事(专业估价部) 吴庭琛先生

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