自制「免保费」、「零首期」按揭计划，潜在风险是甚麽？
日期：2022-10-29
不少人买楼，都倾向「借到尽」，最好是能做到90%按揭，希望以最少首期资金，便能「上车」做业主。不过做60%以上按揭，皆要购买「按揭保险」，要支付「按揭保费」，例如要做30年90%按揭，保费最低由贷款额的4.35%起，金额分分钟要过十数万元，到底有没有方法可以节省这笔款项？
近日接到一个客户要求帮忙计算及分析他的一个「奇想」到底是否可行。客户购入了一个约700万元的单位，由於只有10%首期资金，要申请90%按揭，年期30年，但他发现即使计算普遍有按揭保费折扣有约6折后，他仍要支付近19万元的按揭保费，而且做了90%按揭后，单位不能出租，欠缺灵活性，如若日后感供款吃力，到时想要把单位放租帮补供款也不行。
於是客户想到以家人的现契物业做按揭贷款约350万元，由客户作按揭担保人。同时，他再为新购入物业做50%按揭，也是贷款350万元，即一供贷款700万元，正正等同客户单位的楼价。如果这操作成功的话，客户等同是「零首期」上车，同时更可节省近19万元的按揭保费开支，而且单位又可灵活地随时转作出租用途，可说是一举三得。
不过这看似「完美」的计划，有没有漏洞呢？首先，由供款去看，由於客户的计划是等同於借入100%的按揭，贷款多了，自然较原本的90%按揭供款多，以目前H按已达锁息上限2.5厘计算，年期30年，客户每月供款较90%按揭多了约1500元。另外，客户所需的入息，也要较大幅地提升才可通过银行要求，原因是客户已先担保了350万元的贷款，到他再申请50%按揭时，银行要按监管要求，收紧客户的供款占入息比率10%，即是客户於压力测试下，所需入息会由原来的约6.26万元，增至约7.95万元，差距近27%。
如客户要把这个「零首期」上车法变成现实，首先要计一计入息是否能通过压力测试，以及要考虑清楚自身的经济状况，如若收入有转变时，能否有资金同时应付两个物业的供款。
