历史话你知 加息唔使惊？
日期：2022-10-26
美国今年三月展开加息之旅，香港银行也於九月跟随加息，幸好银行在首次上调最优惠利率(P)时颇为克制，仅加0.125厘，较市场预期为少。加息向来是业主的噩梦，但回顾过去二十年间两次加息周期，原来香港楼价期间不跌反升，现在用倒后镜回望，才知是上车好时机。适逢港、美两地步入加息周期，就让历史数据话你知，究竟加息是否真的咁可怕？
过去二十年间，港、美两地仅出现了两个加息周期，分别於2004年6月至2006年6月，以及2015年12月至2018年12月，无独有偶，两次加息周期香港楼价均录得升幅，与加息周期楼价跌的传统概念背道而驰。
2004年6月美国展开加息周期，至2006年6月合共加息十七次，联邦基金利率由1厘升至5.25厘，加幅达4.25厘。香港大型银行曾於2004年9月将P由当时的五厘上调至5.125厘，但旋即在同年11月还原基本步至五厘。随着美国继续加息，香港银行直至2005年3月正式启动加息周期将P上调，之后合共加息九次，将P由五厘升至八厘，加幅约三厘。
上述期间，中原城市领先指数(CCL)由2004年5月底的46.51，升至2006年7月初的52.99，升幅约14%，反映香港加息约三厘时，香港楼价并没有下挫。
另一次加息周期在2015年12月至2018年12月，历时约三年。美国在这段期间合共加息九次，每次0.25厘，共加息2.25厘，加幅远较2004年的那次为细。香港大型银行於2018年9月才跟随加息，将P由五厘上调至5.125厘，加息幅度为0.125厘。当时银行体系结余从2015年底约4,100亿元，下跌至2018年8月不足1,000亿元，但香港银行仅加息一次，便完结了整个加息周期。
这次加息周期，香港楼价曾短暂回落。在美国加息初期的首三至四个月，CCL由2015年12月初约138.22水平，跌至2016年3月底的127.46，跌约7.7%。然而，於2016年9月中CCL已重上美国加息前水平，一直升至2018年8月中，高见188.64，至2018年12月底结束加息周期时，为174.49，期间累升约26%。
参考上述两次加息周期的共通点，是香港银行体系结余资金充裕，故加息幅度及步伐能较美国慢，亦未构成香港楼市下调现象。今次香港在美国大刀阔斧加息约半年后才缓步启动加息周期，而且加幅克制，反映目前本地没有急速加息需要。往后加息步伐，则要留意香港银行体系结余的变化。
不过，楼价升与跌不是息率这单一因素主宰，市场供求、经济状况、政府减辣步伐、与内地通关等因素，均会对楼市气氛。然而，单就加息周期而言，数据显示负面影响未必如想像中严重。
