续谈银行按揭 低息定按具悭息之效
日期：2022-10-22
上期提及现时银行之间的按揭息率及优惠差距扩大，用家宜按自身情况作比较。除了按息方面，银行之间向客户提供的现金回赠亦有颇大差异，根据不同银行、贷款额、贷款类别的现金回赠可相差高达贷款额之0.2%至1%不等。有些银行会为「绿建环评」认证之铂金级及或金级建筑物提供绿色按揭优惠，客户可获额外回赠奖赏高达数千元至万多元不等，所以借款人可先确定有关按揭物业是否属於银行认可申请绿色按揭的楼宇。
市场上亦有银行向客户提供选择，若客户选用不设按揭存款相连户口(mortgage link 户口)的按揭计划，现金回赠金额可增加贷款额之0.1%至0.2%；但留意，尤其对於有日常储蓄习惯或备用资金的按揭用家，善用此类mortgage link户口在加息周期有很不错的抵销加息效果；虽然现时有部份定期存款息率或更吸引，但mortgage link户口有存取资金弹性优势、资金无需被绑死、亦没有指定最低存额要求、存放日常储蓄已有悭息效果，用家可按自己的财务状况选择。
本港正值加息周期，近月有银行推出定息按揭计划，借款人可选择为期一年或两年定息期，定息率为2.75%，定息期后提供H按或P按，同样设有市场水平之现金回赠。现时市场息率介乎2.625%至2.875%，预期年底按息有机会升至3厘或附近水平，而上述定按计划之用家可於首两年锁定按息於2.75%低水平不变，相信可有悭息及抵销加息的效果，亦可让买家在置业初期锁定月供金额不变免受息率上升影响。而且，一至两年定息期具有较大灵活性，有别於传统十年定按用家需以较高按息换取长年期固定息率。
举例，成功申请上述定按计划的借款人於今年12月底开始供楼，按揭额500万元，25年还款期，首年按息固定为2.75%，假设期时市场按息已升至3%，借款人的每月供款相对市场浮息按揭减少约$645，当中利息减少约$1,042。若果明年按息继续趋升，意味这款定按计划相对市场按息进一步具有悭息效果。反映银行资金成本的1个月拆息已升至约2.6%水平，12个月拆息更升至4.8%，大型银行推出低息定按，让按揭客户可选择锁定两年低息2.75%，反映银行楼按取态积极正面。未来息率续升机会大，此定按计划申请期快将完结，有兴趣人士可加快步伐申请。
