楼价已过跌

楼价守不住，不是因为楼市因素有改变，无论在供求、实力、资金、财富效应和借贷，香港仍然是很稳固的，虽然香港的经济面对了考验，但是我们的结构性暂时仍未改变。但是，香港的经济的而且确受了「内伤」，所谓内伤即是说一些优势，包括人才、养份、信念及市场的信心都在不断流失。当人们发觉香港楼价因悲情而下跌已经是一个事实的时候，楼价会跌得更快，香港有近66.1%的自置居所供满楼(根据2021年的人口普查)，供满楼的人可以是最有能耐不减价的，但是在悲观的时候，他们也是最有能力劈价的，我认为政府需要加快「做嘢」，挽救信心危机！

不过，所谓「买有风险！不买也有风险！」现在的楼价是相当吸引的，我们见到屯门很多三房单位的价格都只是500多万元至600多万元，我认为楼价是超低的，看看申请新居屋的家庭入息上限已经增加至6.6万元，如果用这入息为收入证明（尤其是人数少的家庭），可以粗略地说，除了屯门楼皇珑门未必买到之外，可能其他绝大多数的优质屋苑，他们都是有条件入市的，即是说资助房屋和私楼已经出现资格模糊及混乱的，这是一个过跌的情况，私楼楼价已跌到可以让不少有资助房屋资格的人入市，怎会不是过跌？

最后我再强调，外围因素及悲情是楼价下跌的主要因素，我不认为眼前的跌市是一个下跌周期，传统的下跌周期是冗长的，而且是配合泡沫爆破及供应过多下的大调节，这些需要调节的因素香港楼市都没有存在，香港既没有过多的借贷，亦没有过多的住宅供应，仍然是供不应求，如果判断楼价需要冗长的下跌期和冗长的回复期，在判断上我认为是正冒着一个「不买的风险」！

香港的购买力并没有消失到！最新发表的M3报告（香港的货币供应量）给了我们这个重要启示，定期存款连升6个月共增加约10639亿港元，这10639亿原本不少是准备在市场活动和投资的资金，只是因为息口的差别而被储藏的，富者正享受着高息，这个蕴藏的购买力在有需要的时候会释放出来的，眼前的机会有风险，但过后总有人后悔不己！