估凸价都要留意吗

最近笔者覆检日常按揭估价纪录时，留意到一些特殊的状况，在此略为分享一下。以往当楼市处於上升周期时，追价不时发生，见惯不怪，就连银行估价亦未必跟得上最新的高价成交，而出现估价不足的情况，令准买家申请按揭时相当烦恼。但几波新冠肺炎疫情拖累下，楼市早已大不如前，估价不足已非今天的烦恼，反之，笔者发现多了「估凸价」的情况，作为准买家又有甚麽需要关注呢？

「移民急放」是近来地产代理圈内最热门的口头禅。这一、两年间大量的减价移民盘流出市场，由最初低市价半成至一成，慢慢发展到今日个别急走盘低市价两至三成有交易，旨在要钱唔要货。诚然，业主有其愿意蚀让的特殊理由，准买家亦有其执到笋盘的喜悦，可物业估价却有着专业原则需要秉持，简而言之，就是以估算市价为基础，税局亦然。此刻，准买家需留意成交价会否偏离市价太远，令税局日后有机会按市价覆核后，向买家追讨印花税差额。其实情形就如同内部转让，或近亲甩名那些低市价成交避税个案一样，当遇到移民盘严重的「估凸价」时，准买家就需要衡量一下，日后或有机会被要求补回税收差额的相关风险了。

另外，「估凸价」有时亦间接有助於了解物业本身会否有一些隐藏事项，就好像单位涉及命案事故或是凶宅毗邻等等。一般而言，各大银行、地产代理公司、又或是估价行等都难以拥有一套完整且无懈可击的物业数据库，尤其当涉及凶宅这类敏感而又通常被低调处理的物业资讯。当遇到严重的「估凸价」，即叫价或成交价远低於银行估算的市值时，或许业主正诚实地反映紧物业某些瑕疵，准买家就应该提高警觉，对物业状况本身进行更深入的了解和研究，切忌被所谓笋价冲昏头脑，而忽略了估价差距的背后原因。

作者为中原测量师行联席董事(估价部)张世昌先生

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