谈谈汇率变化对香港楼市的影响

英镑及欧罗持续疲弱的话，那麽它的物价包括房地产就会变得相对便宜，而变相香港的物业价格就相对偏贵。如果你在香港持有收租物业，将租金转换为其他货币如英镑的话，可以兑换到的金额比以往会高出很多，对於那些移民外国但仍持有香港物业的人就非常受惠。但相对地，如果他们将香港物业变卖的话，再将资金转移至英国房地产市场的话，他们的购买力亦会增加不少。所以我预计那些准备移民的人有可能会加强了他们出售物业的决心。如果是这样，香港二手物业市场的供应可能会增加，价格有可能会有一定的下调压力。

至於投资者方面，我相信投资者或多或少会释放出自己手上的香港物业，将资金投资於其他汇率疲弱地方的房地产市场上。一方面会令香港物业二手市场的价格进一步有下调压力，此外香港物业的吸引力亦变相变差，所以对香港物业的需求会变得和以前不大一样。加上息口有进一步上调的可能，投资者在香港投资物业就变得更加谨慎，在此消彼长的情况下，我难免对香港物业市场的态度比较悲观。

2022年年头至今，根据中原城市领先指数，香港住宅物业的楼价已经下调了接近8%，在加息阴影笼罩下，相信全年住宅楼市楼价会下跌10-12%。而加息周期令到美元持续强劲，相信就算到下一年仍然会挥之不去，因此投资在香港的物业市场变得不大吸引。在这样的情况下，除非下一年香港经济有重大的逆转，否则相信楼市仍然会持续低迷。