跌市不乏细价楼刚性需求
日期：2022-10-02
楼市处降轨，二手楼价拾级回软，惟中细价住宅交投占比却反倒上升。综合土地注册处资料，2022年八月份全港共录1,987宗价值800万元或以下的二手住宅买卖登记，占同期整体二手住宅2,804宗买卖登记比例约70.9%，按月升0.4个百分点，连升3个月，并创自2020年五月以来的28个月新高。
在八月份中细价物业所占的三个银码组别中，共录得两跌一升，当中银码介乎601万至800万元者，按月劲升1.2个百分点至21.3%；而占比最多的银码，即介乎401万至600万元物业，则录得0.6个百分点的按月跌幅，达30.6%。至於中高价银码类别方面，介乎1,201万至1,920万元的物业按月录得0.6个百分点升幅，而价值1,920万元以上的「贵价」组别则按月减少0.6百分点，仅占3.2%。
从屋苑层面观察，在八月份的十大热卖中细价屋苑之中，共有8个为私宅项目，余下2个分别是屯门兆康苑及沙田愉翠苑2个居屋屋苑。至於，嘉湖山庄及沙田第一城继续成为「上车」热选，双双在八月份录得27宗买卖，按月分别减少7%及大增69%，反映楼价徐徐回落后，沙田第一城有用家趁低吸纳，刺激屋苑登记量大升。另外，丽港城、丽城花园及愉翠苑登记量按月均升逾1倍，反映市场在逆市之中，不乏刚性住屋需求。
展望后市，因应楼价续跌，加上本地息口刚起步上升，而股市近月连番下试低位，令中高价物业交投转静。目前入市者多为以中细价楼为目标的刚性需求买家，因此笔者预期九月份中细价楼买卖占比将持续在高位徘徊，或再升3.6个百分点，上试74.5%的水平；至於十月份相信仍以中细价楼当道，占比情况料维持在相若水平徘徊。
