P按定H按好 业主上会应点拣？

多年来P按与H按的封顶水平相若，加上香港银行同业拆息(HIBOR)在美国加息前处偏低水平，H按息率一直较封顶位为低。直至美国今年第一季启动加息周期，HIBOR在过去数月明显抽升，令H按息率超过三厘，触及封顶位。以大型银行公布的最新的封顶位P – 2.25厘计，加上部分银行刚宣布将最优惠利率(P)上调0.125厘，至5.125厘，实际按揭息率为2.875厘。

不过，九月中有大型银行出现不对称加息，其新造楼宇H按的封顶位与其他大型银行体齐，但P按的加幅却较H按封顶位为少，仅为P – 2.4厘，令P按较H按封顶位息率低0.15厘。

做按揭最关注利息高低，於现行加息周期，相信H按仍有一段时间会触及封顶位，那麽新造按揭若采用上述P按会否较着数？

的确，就利息而言，上述P – 2.4厘的利息较H按封顶位为低，但供楼年期动辄十多廿年，期间会遇上加息及减息周期，在考虑拣选哪一种时，也要看个人对息率走势的看法。参考过往的加减息周期，HIBOR的升跌反应较快，至於P的升跌却较滞后。好像美国於今年三月开始加息，P至九月才开始上调。

HIBOR对息率变化较敏感

因此，若预期美国加息周期有机会在明年完结，无论届时息率是高位横行或是下调，对於息率变化敏感度较高的HIBOR，很大机会较P回落得更快。只要H按息率回落至封顶位之下，采用H按的供款将会较P按低，扭转现时部分按揭计划的P按较H按平的情况。在此情况下，拣选H按灵活性较高。

转按变数多

此外，或许有业主认为，现阶段先拣较便宜的P按，在三年罚息期过后，可再根据当时的息率去向决定转按至哪一种按揭方式。当然，如果预期罚息期后楼价上升或保持不变，加上业主有信心届时的收入能通过压力测试，这不失为可攻可守的策略。不过，若三年后如收入或楼价出现明显下滑，转按的算盘未必打得响。