佣金回赠会影响单位的估价吗？

在二手楼盘的推介上，经纪能够发挥非常大的作用，他为买卖双方寻找合适的配对，在议价方面亦为双方从中斡旋。相比之下，一手楼盘的买卖就比较直接，根据法例，由於一手楼盘公开发售时已经有「价单」，而楼盘公开发售的消息亦广为人知，因此经纪在楼盘配对及议价方面的功能就减弱了不少。由於准买家不论透过任何经纪购买一手楼盘都要进行抽签程序，因此透过代理甲或代理乙的分别不会太大，亦因此代理在推售一手楼盘时的竞争非常大。为了留住客人，经纪们都会用尽所有方法，包括节目内里提及的回赠。与其说是回赠，不如说是代理给买家的 “回佣”，因为那些金钱是地产代理应收佣金的其中一部分。

由於这些 “回佣” 不是发展商直接提供给买家的，因此这些「优惠」不会在「价单」提及，亦不会出现在买卖合约，纯粹是代理与买家之间的协定，其他人未必完全得知。如果 “回佣” 金额牵涉的只是楼价的1-2%，那麽对我们分析楼价是影响不大，但坊间一些新楼盘的佣金可以高达10%甚至更高，那麽如果这些佣金大部份都以回赠方式给业主，那麽对实际的楼价就会影响大了。举例说，一个楼盘以$10000一尺推售，但业主提供$1500作为代理佣金，假设最终有$1400回赠给买家，那麽买家实际购入价只是$8600。

以上情况除了影响单位本身的估价外，亦会影响到测量师对其他地盘进行估值。因为测量师为一些地盘或有重建价值的旧楼时，会考虑发展商发展或重建后可以收取的售楼收益是多少，再扣除发展的成本后，便可以得出地盘的重建或发展价值。测量师会参考邻近一些新楼盘的售价，但如果该楼盘发展商实际的收入较帐面有大幅折让的话，参考该数据时就需要小心，否则有可能高估了某些地皮的价值。

虽然提供高佣金给代理的楼盘只是非常特殊的情况，但由於现时市况回佣非常普及，而测量师又未必完全了解每一个买卖成交的背景，这就增加了我们工作上的难度，在分析楼价时就要格外小心。

笔者：中原测量师行执行董事 张竞达先生