以租金申请按揭 退休后收租收息例子
日期：2022-09-17
上期谈及按揭申请以租金列作入息计算，有几点亦需留意，无论以实际租金又或以预估租金作为入息计算，有关按揭物业需为现楼，换句话说，若然物业仍属楼花，买家便不能以租金列作入息申请楼花按揭。而一般来说，以租金作为入息计算的按揭物业均视作出租用途，除了按揭审批以非自用准则计算(按揭成数限於5成，若属第二套房，按揭成数限於4成；以及压力测试上限收紧10个百分点)，有些银行会要求正式在土地注册处登记一份rental assignment。
不少退休人士买楼收租，筹划以每月租金帮补生活费用，并且以租金作为申请按揭的入息证明。但需留意，银行批出之按揭年期同样受限於申请人的年龄，银行可接纳之年龄与按揭年期之总和一般不高於75年至80年，例如60岁退休人士的按揭年期不超过15年至20年。现时按揭年期平均达27年，由於退休人士可造按揭年期一般较短，每月按揭供款及所需入息水平便会提高，用家可先了解自身情况计算可造按揭金额。
传统智慧买楼收租造就「财息兼收」，租金可帮助业主支付按揭利息外，买楼后若在楼价处於升轨时造就财富增值。其实，现时银行流行提供按揭存款挂鈎优惠，为按揭客户提供一个mortgage link高存息户口，存息与按息一致，例如现时按息2.5%，存息亦是2.5%，用家将日常储蓄及备用资金存放於高存息户口，便可赚取高存息收入，进一步扩大了收息效果。
举例，刚退休的陈先生58岁，持有现契物业，每月租金收入$15,000，现再买入一个500万之连租约单位作收租之用，准备承造3成按揭。以两个单位之租金收入共$27,000打7折后$18,900计作入息计，成功获银行批出按揭，还款期长达20年，按息现为2.5%，月供现时是$7,950，当中按揭利息占近40%约为$3,125。陈先生除了以租金供楼外，还将退休金存放於mortgage link高存息户口，高达按揭余额之50%享有2.5%存息回报，同步收租收息，又或若以存息收入抵销按揭利息后，净按息等同由2.5%降至1.25%。
