中银香港上调P按息率0.1%至2.6% 王美凤：料选用P按比率回升

中原按揭董事总经理王美凤指出，中银香港是次调整按息及H按封顶息率的安排反映银行楼按取态正面，一手物业未有调整封顶息率维持按息低至2.5%，而二手物业P按息加幅仅0.1%，实际按息2.6%低於H按加封顶后之实际息率2.75%，相信其他大行将会跟随，亦将推动二手物业用家选用P按，变相加P前二手楼按息由2.75%降回至2.6%，而一手楼按息维持2.5%，对楼市买家属於好消息，属楼市利好因素。而由於一手楼按息优於二手楼，一手较二手旺之形势将延续。

王美凤指出，近月在美息上升及银行结余减少的加息周期历程下，与楼按相关的1个月港元拆息已由年初约0.15%升至现时今天为1.95%，H按息於7月底触及封顶息率后续升，导致现时H按息高於封顶息差距已达0.75厘(H按息已达3.25厘，高於原定封顶息2.5厘达0.75厘)，反映银行资金成本持续上升及承受息率上升压力增加；由於H按息触及封顶息率后，资金成本及息率上升之压力由银行承担，故此银行上调新造H按之封顶息率可纾缓加息压力。王美凤相信，四大银行之中已有三家银行调整按息，相信其他未调整息率的银行快将跟随。为了平衡竞争力，相信再有大型银行跟随维持新盘封顶息2.5%不变及二手楼P按息低至2.6%水平；而中银香港有关新调整将於9月15日才生效，王美凤预期，市场会即时出现加快提交新按转按申请的短期尾班车。

调整后P按实际息率低於H按封顶息 P按选用比例料回升

王美凤指出，二手物业P按息加幅仅0.1%，实际按息2.6%低於H按加封顶后之实际息率2.75%，将推动二手物业用家选用P按，令P按选用比例回升(7月份数字为1%)，H按主导巿场的情况或将会被改变(7月份数字为96.8%)，情况与2018年8月相似，当时随着银行调整新造按息，大部份银行之新批P按息(现为2.375厘)较H按封顶息率(2.475厘)略为优胜，差幅约0.1厘，变相推动用家选用P按，P按用家因而随即增加，带动2018年11月份P按选用比例曾回升至57.7%的主导地位。