做了保单融资，按揭审批有影响？
日期：2022-09-06
近两年保费融资愈来愈流行，原理上与买楼做按揭相近，例如，假设买入500万元的保单，把这份保单抵押给银行，客户只需付约100万元的「首期」，余下400万元由银行出资。这方法下可以最低成本，杠杆出大额保障或回报。不过，笔者早前都提醒过，这类操作其实都是贷款的一种，部分银行会把这笔贷款注入信贷报告中，如日后买楼做按揭，银行会如何计算申请人的尚余贷款能力呢？
现时市面上大部分保单融资产品是还息不还本，不过当置业做按揭时，部分银行会假设客户要同时偿还本金去重估客户每月供款，再要进行压力测试。更有部分银行会视保单融资贷款为「透支」(OD line)去计算，由於保单融资金额一般都过百万元，不论银行是以供息兼供本或是OD line去计算客户还款能力的话，绝对会影响到按揭审批。
举例，假设保单融资金额为400万元，年期10年，客户每月供息不供本，支出只是约7千元，但如银行计算其连同本金的供款，并加上压力测试，每月还款便会升至逾4.3万元。这情况下，单计保单融资部分，客户每月入息要有逾7.2万元才足够，也即是客户除非月入高於10万元，否则都难以再做楼按贷款。
不过，以上计算方法，只是个别银行的做法，不少银行只会计客户实际供息部分的供款开支，而我们亦协助不少做了保单融资的客户，顺利批出银行按揭，息率及年期皆没有受保单融资所影响。另外，亦有部分银行不会把保单融资金额注入信贷报告，如不太确定如何计算，建议在做决定前先找专业人士做评估便更放心。
