有资产但无入息证明 买楼做按揭可行吗？

银行审批按揭一般是评估借款人的供款能力，借款人需提交入息证明作依据；市场上亦有另一款按揭审批方式是依据借款人的资产水平作评估。根据现行楼按措施，以资产水平基础申请按揭，按揭成数高达4成。银行普遍会以资产净值作为审批基础，资产净值(net assets)指持有或可接纳之资产总值减去负债的净额，一般而言，借款人需要证明其拥有的资产净值不少於申请新造按揭物业的楼价全数。

可纳入计算的资产类别包括现金存款、股票、债券、基金、物业、车位等，银行之间计算资产净值的方式未必相同，当中以现金及股票基金类别较易计算，现金存款一般可获100%纳入资产值，而对於股票基金类别，有不少银行同样接纳市值之100%作为资产值，但亦有银行要求将市值打折扣计算，例如是8折或9折。至於物业或车位类别，大部份银行只可接纳有关估值之50%纳入资产值，若物业仍有按揭在身，计算方法更会较复杂及严谨。

举例，55岁的陈小姐已退休，刚购入一个楼价$600万之单位，她已没工作故未能提供入息证明，但陈小姐持有市值$300万之股票及$300万之现金储蓄，没有任何负债，银行接纳其资产净值达$600万，以评估资产水平方式批出4成按揭，按揭额达$240万。然而，若以一个仍有按揭的物业作为资产值申请新买入楼宇按揭，难度则较高。首先，银行只可计算已抵押物业价值之一半作为资产值，并需扣减按揭余额，而扣减按揭余额这项负债是以双倍金额计算，假设借款人拥有一个现时估值$1,500万元之物业，尚有按揭余额$200万，不再添加资产证明的话，可买入新物业楼价或限於$350万，计法是($1,500万元X 50%) –($200万X 2)，而由於新购物业已属第二套房，按揭成数由4成降至3成，借贷额仅$105万。

银行之间以资产水平审批按揭的方式不尽相同，用家可向按揭转介公司了解更多详情。