免地价置业 帮你定害你？
日期：2022-09-04
笔者最近途经观塘区，第一印象就是面目全非，由昔日破旧的工厂区摇身一变成为时尚的工商贸易区，高级写字楼及商场林立，但在众多美轮美奂的大厦群中，有一座只有楼高约七层的旧大厦，原来是电讯盈科的「机楼」。翻查一下历史，原来「机楼」是电讯服务供应商的集线地，大家的有线电话都会经此「机楼」运作，政府在1950 – 1990年以私人协约方法批出81幅土地作此用途，总面积达到17.4公顷。
由於科技一日千里，电讯器材体积越来越少，「机楼」对面积的需求也大大减少，可腾出空间作其他用途。例如铜锣湾礼顿道有一座电讯盈科大厦，原先也是「机楼」，其后向政府补地价改成商厦用途。其实电盈也曾有计划将全部「机楼」转作住宅用途，研究指出具有重建价值的合共有42个地盘，面积逾万尺。但据报导计划最后只有一个成功，就是上环和风街的盈峰一号。笔者估计除了改变土地用途外，补地价是重要阻力。因为当年批地是属於特别用途，批出土地的价格极低，一旦要补回全部差额，发展商觉得利润有限，但若有「松手」又会被社会舆论炮轰偏帮发展商，所以最终未能成事！假如当日电讯商用市价购入地皮，地价升值已不少，补地价只是补用途变更的差额，发展成事的机会就大大增力！
除了大企业，其实小市民也面对这种困局，大家购买新居屋时，属免付地价，但不是豁免只是延期收取。例如市值800万的单位，地价占50%，即400万，居屋业主好处是只需要付半价便可以上楼，但一旦需要在自由市场卖出单位，便需要补地价，如果单位已升值至1200万，业主便要补回50%未付的地价，即是600万，升值越多补地价金额会越大。如果业主当日用400万买入私人住宅，升值金额固然可能更高，也无需补地价，可以取得升值的全部利润。
当然，相同价钱买到的私人物业，肯定比居屋面积细，或者距离市区远，针无两头利，如何选择大家就要小心考虑了！
