静观其变 有望走出谷底

旅行是可以去的，香港以外很多城市已经取消入境隔壁要求，大前提是旅客已经接种新冠疫苗，只是之前回港后需在酒店隔离七天，而港府最近已经缩短酒店隔离时间至三天加上四天的医学监察，相信可令香港市民更方便进出。

对於入境旅客也是一样，虽然旅游局公布今年6月的旅客数字按年上升4.6倍，但实际入境旅客只得41,000人，与高峰期的每月近500万旅客相比仍是不值一提。来港人士包括旅客﹑学生﹑商人以及投资者。对於物业投资者而言，之前七天的酒店隔离是一个重要的考虑，缩短酒店隔离时间至三天对於整体的投资环境完全不同，不但只是缩短他们自身来港睇楼时的隔离时间，他们还会考虑到企业或会因此增加派员到港﹑海外学生会因隔离时间缩短而能更自由回家而选择到香港升学，带动香港的租务需求增加而改善租金回报率。

美国疯狂加息对香港住宅成交量有一定影响，主要在於心情因素，但不一定会影响楼价。回想上一轮2018年美国加息时，身边一对从事医生及律师的夫妇朋友认为楼价会下跌，把已供款16年的自住单位沽出套现，改为以每月近三万月租住，静待楼价下跌再入市。他们沽出的700尺三房单位在这三年多之间累计升值近200万，同时亦已合共支付超过120万元的租金，是典型的「落错车」例子。时至今日，扣除供楼的利息，该对夫妇朋友账面上已损失近300万元。

香港楼价近年升幅的确跑输其他大部分城市，包括纽约﹑伦敦﹑东京及新加坡等。除了楼价升幅外，香港的住宅回报率亦跑输其他城市，特别是亚太区城市。但是，很多城市面对严重的通胀问题，除美国外，不少国家亦开始跟随大幅度加息去对抗通胀，预计那些城市的楼价将会因为各自央行大幅度加息而开始回落。与其他城市相比，香港的通胀非常温和，没有必要像其他地方央行般大幅度加息。所以，在考虑将资金投资海外物业时，应同时留意当地的经济环境及息口变化，不应只参考过去的楼价升幅及租金回报率。

缩短入境隔离时间是近期楼市唯一的利好消息，而加息对市场带来的心理影响相信会在第三季慢慢消化。在香港的通胀相对温和下，香港楼价走势在今年第四季开始有望追落后。