加息前加快申请按揭免受影响
日期：2022-08-20
随着港元拆息(HIBOR)上升，今年本港实际息率由上半年6月前大约1.5%附近水平升至现时H按封顶位2.5%。市场上高达97%供楼人士选用H按，故此现时市场按息主要处於2.5%水平。由於银行计算按揭申请人之入息要求一向以H按封顶息率计算，即是说，每月供款占入息比率以2.5厘计算，而压力测试以2.5厘假定加3厘即5.5厘计算，虽然按息较年初有所上升，但由於封顶息率一直主要维持在2.5厘水平，按揭申请人的最低入息要求其实未有提高，借贷能力(按现时入息可借的按揭额)亦其实未有因为按息上升而削弱。
H按计划在封顶息率保障下，即使拆息上升，按息亦不会高於封顶息率，但勿将封顶息率(又称销息上限)误解为息率固定不变，H按之封顶息率实质上以P按息计算，在每月息率结算日银行会将H按息与封顶息作比较，以低者计算，以近日1个月拆息升至1.9%计，H按息以H+1.3%计已达3.2%，而封顶息以P-2.5%(P:5%)计仍为2.5%，故按息以封顶息计算；但当日后P上升，例如上升0.25%，上述封顶息便升至2.75%，按息亦同步升至2.75%。
那麽，当日后P上升，封顶息率便会同步上升，而银行计算按揭入息要求的按息亦会上升，换句话说，申请按揭时需出示的入息水平将会有所提高。举例，买家购入一个700万之新盘单位准备申请6成按揭，以25年还款期计，若要符合压力测试，月入不可少於$42,986，倘若P上升0.25%，封顶息率同步上升至2.75%，最低月入要求上升至$44,037，若封顶息率再升至3%，最低月入将升至$45,101。若果买家入息不够，他可以选择延长还款期至30年以降低每月还款额及入息要求，但若果买家本身以30年还款期作预算入市，因还款期上限为30年，便不可再延长，或需要增加担保人又或降低按揭额以获批按揭。
按照现时息率走势，银行在短期内有机会上调最优惠利率(P)及/或封顶息，料加幅温和未致构成很大影响；然而，有上会需求人士可加快申请按揭，以赶及在加息前批出按揭免受有关影响。
