新居屋用H按还是P按好？
日期：2022-08-02
新一期居屋搅珠结果出炉，抽得「头筹」大机会拣楼的话，要留意这一期居屋按揭，选择或会较往年多。过去资助房屋按揭，一般只可以选择「最优惠贷款利率按揭」(P 按)，现时普遍银行P按息率为2.5厘，较用「H按」的约1.68厘为高。不过，根据房委会於4月发布的议事备忘录文件，房委会考虑把贷款保证涵盖至「同业拆息计划」(H按)，或会於今年11月推行。对於一批新居屋买家来说是否「佳音」? 而现时用P按的居屋业主，能否转按转用H按计划？
其实，现时多数银行的H按计划，锁息上限等同P按息率，因此新居屋买家而言，选用H按是「进可攻，退可守」的选项。不过，美国连番加息后，香港一个月拆息未来极大可能会抽高，即使香港银行不上调按息，到11月时，H按实际按揭或已贴近锁息上限(现时普遍为2.5厘)，即等同P按的息率。到时选用H按，未必较选用P按节省太多利息。举例，若H按实际按息为1.68厘，以每一百万贷款额计，每月供款约4,085元，较用P按每月供款约4,486元，少约400元。但如若拆息再升，假设H按息升至2厘，每月供款便只差200多元。如拆息升至H按锁息上限2.5厘时，选用H按与P按便没有差距。
| 贷款额100万元 | P按2.5厘 | H按 （H＋1.3%） 实际按息1.68%* |
假设一个月拆息 升至0.7% ＝ 实际按息 2厘 |
| 每月供款 | 4,486.2元 | 4,084.5元 (- 401.7元, -8.95%) |
4,238.5元 (- 247.7元, -5.52%) |
| 年期 | 25年 | 25年 | 25年 |
*以上H为一个月银行同业拆息，2022年6月14日为0.38232%。
至於转按悭息又是否可行呢？现时未补地价的资助房屋，要转按首先是要经过房委会批准才行，而不论是否成功申请，也要付近2千元的行政费。如未来想转用H按悭息，还款期只限25年内之余下年期，不能拉长年期，而按过往经验，由於要取得房委会转按同意书，申请时间会较私楼转按长，曾有个案要用近6个月时间才成功转按。
同时，未补价资助房屋按揭，不如私楼般，可灵活地利用转按套现。如要申请「免补」加按套现，房委会会要求业主解释为何要加按，一般要有特殊原因才大机会获批，例如筹集医药费或殓葬费，又或是孩子出国读书、财务欠债等，不过这类特殊原因批出的免补加按，由於银行会批出的息率一般会较私楼套现为高，或难以批出最优惠的H＋1.3%。
根据房委会统计显示，现时资助房屋按揭有约78,800宗，未偿还金额970亿元。即平均按揭金额约为123万，不套现的情况下转按，可赚的现金回赠金额不算吸引，一旦拆息再升，悭息效果也有限，於可能快将加息的背景下，相信对一群未补居屋业主来说转按诱因不大。
