息率趋势 改变投资物业意慾

日出康城站「凯柏峰II」出售日，港铁物业及国际业务总监邓智辉(右三)亲自到场与项目发展商信和执行董事田兆源(左三)和嘉华国际营业及市场策划总监（香港地产）温伟明(右一)一齐为项目打气。

本月一手物业销售宗数至今只得500余宗，远远落后於预期，发展商在第二季的销售安排明言会采用进取及积极态度，务求争取最大的销售成绩，无论在放售单位数量及订价都尽量因应客户需求而安排，宣传推广的力度更是落重手，可惜成绩未能如过往新盘般的能有极速卖断市的情景。虽然有些项目在销售首天的能沽出7成单出或即日沽清，但也有不少开售单位只能沽出40%至50%，远远低於发展商期望，反映市场买家的观望态度。

在加息趋势下，投资者开始考虑资金投放的配置比例，不少分析指香港过往20年楼市升不停，当中最大原因是低息环境因素，住客供楼比租楼更平，作为投资者投放了首期后，每月租金便足够供银行贷款而且仍有余额赚，而当中供款内更有不少比例是属於本金归还，可见买楼收租是多好的投资，除此之外，随着楼价上升，赚息赚本赚上升增长，有谁不想买楼？

可是自从美国加息周期开始后，大家开始重新思考，未来投资市场的改变，投资物业的回报并没有以往的稳赚，所以近期物业交投活跃程度大大降低，尤其是一手市场，发展商在此阶段的项目，地皮都是五年前购买的高价地，加上近年的物料价，人工薪金捷捷上升，整个发展成本不菲，售价即使薄利也下不来，市区平均尺价需要$23,000才可打和，新界区也要$17,000至$18,000，故此明明见到买家减少，也不能大减价创造销情。

经过一个月的难卖期，开始有新盘开出部分吸引价挑动买家购买心态，虽然未见热潮，却也已经推动了二手业主的降价行动，在刚过去周末，我们市区$900万至$1,200万二手交投明显增量，部份业主愿意减价5%至8%，都是原区居民换楼，一买一卖，由用家主导，按照此情况来看7月楼市的活动，二手交投会较一手更有力。