按揭息率大爆发 新造按揭Plan点样拣？

市场上的按揭息率主要分为三类，分别为H按、P按及定息按揭，前两者为浮息按揭，当中H按一般根据一个月香港银行同业拆息(HIBOR)为计算基础、P按则以最优惠利率(Prime Rate)为计算依据、定息按揭则按照香港按揭证券有限公司公布的利率来厘定，在申请时已锁定未来10、15或20年的息率不变。

由於H按息率在一般情况下低於P按及定息，故市场上逾九成业主均会选择H按计划，P按则主要作为封顶水平的参考。至於定息按揭自2020年上半年推出至今均乏人问津，因为在敍造定按初期的息率，往往比H按高出一截。按证公司最新公布的七月份十年期定息息率为3.2厘，同期H按息率约2.02厘，定息按揭高出1厘以上，除非业主因过不到压力测试等特殊原因，否则难以吸引一般业主选用定息按揭。

然而，在加息周期，定息按揭其实能发挥锁定息率的作用，减低供款金额的波动性，考虑是否选用定息按揭时，一个重要因素是个人对加息步伐及幅度的看法。当大部分人认为定息按揭利息支出较H按高时，一批在去年透过定息上会的业主却成为赢家。从2020年底至2022年初，10、15或20年按息分别为1.99、2.09及2.19厘，当时的H按约介乎1.38至1.5厘，P按封顶位更高达2.5厘，在当时的情况下「正常人」也会选择H按。

随着美国进入加息周期，港息亦步亦趋，上半年H按曾高见2.3厘，近日才稍为回至约2厘，而在去年或今年初选择定息按揭的业主，已锁定未来10至20年供楼利息介乎1.99至2.19厘水平，加息周期不会增加每月供楼负担。

 

按证公司今年多番上调定按息率

不过，按证公司也不是省油的灯，在今次的加息周期，根据该公司的资料，年初至七月已多番加息，最新的七月10、15或20年按息分别为3.2、3.35及3.5厘，目前H按息率仅约2厘。假设贷款额500万元，按揭年期30年，采用10年期定息计划，首十年每月供款额21,624元；至同样金额及年期，H按每月供款18,481元，定息支出高约3,143元或17%。

根据加息幅度及年期预测作选择

新造按揭的业主，在考虑选用定按还是H按时，可根据个人对未来加息幅度的预期来厘定。若估计H按及P按在未来将持续上扬，并很大机会高於3.2厘，而且高息情况将持续多年，便可考虑定息按揭，并宜以10年期为首选。因参考过往的加息周期，10年内通常会经历加减息循环，在定息年期完结后，业主可因应当时最新息率，决定转为浮息或继续做定息按揭。相反，如认为H按及P按息率在3厘多已止步，而且高息情况不会太长久，那麽H按仍是较适合的选择。