内地人到港购买物业之需求

近年内地人到港购买物业已经成为势头，当中以一手楼之大型新盘较受欢迎，每逢各大新盘开售不难发现来自内地买家团的身影。可是，随着房地产项目被剔除在投资移民计划范围以外，内地买家在港的物业投资目标，由1000万港元以上的豪宅楼盘，转为集中在较易将房子出租、租金回报相对增长快的中小型住宅。单是2012年第一季，内地买家占新盘之住宅物业成交宗数比例已达27.8%，以金额计则近30%，可见内地人到港置业已蔚然成风。

 

虽然香港房地产物业价格不断飊升，但相对同样被炒热的内地楼市，仍然有相当高投资价值，下列情况更诱发内地人在港置业 :

1.     内地有不少城市会受到限购等宏调因素掣肘，且内地按揭利息较高，基本按揭利率达 7% – 8%。香港属自由市场没有限购之政策，目前按揭利息更低至2.5% – 3%，两地有明显借贷成本之差异﹔

2.     由於按息偏低，目前香港业主之租金收入，大有机会比按揭供款还要低，故在港置业，以租金抵销供款，不失为投资良策；

3.     香港因为联系汇率之因素，随着美国在第三轮量化宽松政策下(QE3)，不断印美元以致港元不断贬值，当人民币相对地强势，内地入息人士来港购买物业可享有汇率之优势，且情况愈来愈明显。

 

内地客较难在港得到按揭

 

可是当内地买家决定到港购买物业时，仍然会遇到不少难题，如最近香港金融管理局就在美国公布QE3后，旋即推出新措施打击楼市。根据最新指引，若申请人的主要收入并非来自香港，当承造700万港元楼价以下的物业按揭，按揭上限收紧至50%，而贷款额更不能超过280万港元，而楼价1000万港元以上之物业，按揭成数更收紧至30%，直接增加内地人来港置业之首期成本。事实上，内地人在港申请按揭时，香港银行批核之考虑会相对地严格，而批出按揭贷款之成数更相当低，更有银行不会考虑内地入息人士之申请。在在导致不少有心来港置业之内地人，只有望门兴叹。

 

财务公司提供融资

 

        理解到内地人在港之置业需求，本地财务公司纷纷推出按揭计划，专为内地优质客户度身订造，由於财务公司不受香港金融管理局措施之限制，即使楼价超过$600万港元，仍可批出成数超过50%之按揭贷款，部分连租约物业亦可接受申请。惟内地客人必需留意，本地财务公司之息率及收费各有不同，部分良莠不齐者，甚至到收取年息超过30% (甚或40%以上)，内地借款人虽可解决在港置业之按揭融资，但日后亦难维持供款，故决定选用财务公司时，客人实应货比三家，方拣取适合自己财务需要之按揭贷款吧!

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