建期Plan遇上加息周期 准业主上会有风险？

大部分新盘开售时，都会提供即供或建筑期付款办法，前者是买家支付订金后，在短期内借取按揭以完成交易。至於后者则是买家缴交临时订金和大订(约楼价10%或15%)后，可等到楼宇落成时才支付楼价尾数及完成交易。参考近月市场新盘开售资料，建期付款计划已成主流，部分新盘更逾八成买家选择建筑期付款。

由於本港的新盘预售楼花期已延至30个月，惟一至两年多后的息口水平，买家难以预测。不过，在加息周期持续下，相信日后按揭息率很大机会比现时高。以借取500万元为例，假设供款30年，以H按封顶息率2.5厘计算，每月供款额为19,757元；但如果按揭息率加至3.5厘，供款额便会升至22,453元，每月足足多了约2,696元。

 

息率上升过不了压测

 

由此可见，在加息周期买新楼将衍生一个问题，假如买家上会时，其薪金因息口上升而未能通过压力测试，是否意味需要挞订离场呢？要解决这问题，首先买家可选择减少按揭成数，但缺点是要「抬钱」上会，需预备多楼价一至两成的首期，对於手头不够松动，或欠缺父母资助的买家确实有难度。

 

其次是寻求亲友担任按揭担保人，而这位担保人必须有稳定收入、无意在短期内承造按揭置业、没有大笔按揭贷款或私人债务需偿还，以及年龄不能太高，以免影响按揭年期。不过，即使对方愿意为你提供担保，作为业主及借贷人，也必须了解自的供款能力，能否在加息周期下准时供款，否则可能会连累担保人被银行追讨欠款，甚至拖累其信贷评级。

另一方面，纵使购买新楼的业主入息稳定兼足够过压力测试，但不少评论认为本港楼价可能因加息而调整，假如一至两年后到建期上会时，单位楼价估值比买入价跌10%或以上，而买家只缴付了10%订金，这情况下究竟是否继续成交也是两难。

 

其一，是楼价下跌后银行的按揭批核金额将下调，业主借不足之前预期的借贷金额，需要抬钱补回差额才能上会。其二，就算有能力上会，但楼价未见底，是否继续完成这宗「蚀本货」成交，还是挞订止蚀离场也是考虑因素。然而，挞订的大前提是确定发展商日后不会追收差价，否则「止蚀」一途便此路不通。

 

因此，面对加息周期，如果上车客能力许可，购买新盘时选用即供计划，可能较建期计划较理想，一来前者的楼价折扣通常较大，增加楼价下跌时的防守力；二来是不用担心建期上会时，因加息而面临压测的困难；三来是买家即时申请上会承造楼花按揭，一般情况会较易获得银行估足价。