息魔杀到止赚离场 二手楼「流血」个案增
日期：2022-07-04
2022年上半年楼市，在第五波疫情冲击下，经济饱受重挫，楼市气氛亦见偏淡。二手楼转售赚钱比率亦有所回落，按利嘉阁地产数据显示，私楼转手赚幅由2018年平均赚近90%，跌至去年下半年平均赚幅约71%，今年上半年平均赚幅更跌穿70%以下至66.3%，创下6年新低。加上，美国宣布大幅加息四分之三厘，息魔来袭，本港息口仍料趋升，二手市场蚀让个案增多，即使近日新盘销情造好，惟下半年二手楼市走向存在隐忧，二手楼劲赚情况料放缓。
纵然今年二月底《财政预算案》进一步放宽按保楼价上限，不过一月份爆发的第五波疫情强劲，期内防疫、限聚措施不断收紧，二手睇楼活动及交投受阻碍。直至四月确诊数字回落，疫情逐步降温，财爷Plan效力逐渐浮现，惟同期新盘急不及待倾巢而出，直接摊薄二手楼购买力。
根据中原地产数据显示，截至6月28日止，二手楼宇买卖登记量录得18,245宗，金额为1,165.7亿元，预期上半年为18,500宗及1,690亿元，较2021年下半年跌18.4%及19.6%。参考土地注册处资料，二月及三月份二手楼宇买卖登记量仅录2,000多宗，属极低水平，至四月份才重回4,700多宗。
楼价方面，参考中原城市领先指数(CCL)今年第一季楼价下跌约3.9%，及后收回部分失地，次季至六月下旬止回升约2.2%，即上半年楼价跌幅收窄至约1.7%。不过，面对股市波动、移民卖楼等因素，参考上半年市场上的传媒报道，短线卖楼个案增加，劈价、甚至蚀让成交不绝，特别是於2018至2019年楼价高峰期购入的单位，在额外印花税(SSD)期完结后，於今年上半年的松绑盘不时出现蚀让离场，或明赚实蚀个案，即使能获利离场，赚幅亦告萎缩。
参考利嘉阁数字，今年上半年二手私楼平均转手赚幅约66.3%，创六年新低。
展望下半年，在尚未有通关时间表下，楼市仍充斥多项利淡因素，其中，加息已杀到埋身，随着美国加快加息速度，料本港银行最快第三季跟随上调利率。近月一个月银行同业拆息(HIBOR)已持续上升，截至6月27日H按实际按息升穿2.2％，市场普遍估计下半年H按息将触及封顶息率2.5%。
除业主供楼支出增加外，今年下半年保守估计有逾两万伙新盘单位可供销售，不仅直接抢占二手市场购买力，若然发展商取量不取价，或间接影响当区的二手楼价。正如中原集团创办人施永青亦预计，目前楼巿环境较为复杂，好坏因素共存，楼市现阶段没有大升空间，料全年楼价约5%的升跌波幅。
