【回归25周年系列】25年楼市经历大时代 回归后楼价累升1.4倍

过去二十五来本港楼价可谓先苦后甜。据差饷物业估价署指数显示，按年计，1997年楼价指数为163.1点，较1996年回归前大升40%，惟1997年下半年在亚洲金融风暴下即打回原形，跌至117.1点，2003年沙士更直插至61.6点最低位。不过，楼价及后一直向上，金融海啸后的升势更为显着，至2021年9月楼价升至历史高位398.1点，而最新公布的2022年4月数据，楼价指数仍高企在384点。

过去二十五来本港楼价可谓先苦后甜，但相比1997年回归时楼价仍累升了1.4倍。

本港楼市高低跌宕，受着不同因素所影响，包括息口、市场供应及政府政策等。虽然，沙士过后楼价扶摇直上，但期内经历多项大事，均对楼市构成中长期影响。先说2002年底，由时任的房屋及规划地政局局长孙明扬推出的「孙九招」，包括取消土地拍卖，暂停勾地一年及停建居屋等一连串措施，均令土地、房屋供应大减，被认为是往后楼价一直向上的主因，叠加2008年美国的量化宽松政策，令热钱充斥，加上低息环境，为港楼大牛市提供有利条件。

 

政府见楼价持续升温，令市民置业愈来愈难，终在2010年起先后推出三项「辣招税」，包括额外印花税（SSD）、从价印花税（DSD）及买家印花税（BSD），从多角度打压短线买卖及需求，但楼价升势未见因而遏止，辣招税至今仍然实行中。

 

三项辣招为需求降温

 直至2019年社会事件及2020年起爆发的新冠肺炎疫情，楼价亦未见大跌，去年楼价指数更创历史新高。纵使在1997年高峰期入市的业主，若有实力持货至今，二十五年后的今日不单只返能家乡甚至有赚。至於当年沙士时低位入市的买家更是「赚到笑」，获利以倍数计。

 

归根究底，这也是房屋供应未能应付庞大的置业需求，更衍生出「纳米楼」、「楼奴」、「靠父干」等扭曲的社会现象，成为新常态。

长远觅地建屋政策上，政府先后宣布明日大屿及北部都会区两大发展蓝图，当中北部都会区料可增加约16.5至18.6万个住宅单位。

历届政府均视楼市为头号问题，特首林郑月娥在任期内将公营房屋比例调整至7比3，2022/23至2031/32年度这十年间，均会将公营房屋占比维持在此水平，加快公屋及居屋兴建。对来长远觅地建屋政策上，政府先后宣布明日大屿及北部都会区两大发展蓝图，是香港未来廿年房屋发展的新出路，政府预期，当中的北部都会区可增加约16.5至18.6万个住宅单位。北部都会区计划出台后，各大财团积极透过不同方式在区内大兴土木，相信未来廿多年，楼市供应重镇一路向北将成为新趋势。