差估署：本港5月私楼售价指数报384.4点 按月跌0.34%

本港5月楼价售价指数未能延续4月升势，转为跌势。5月数据显示，私人住宅售价指数中，中小型单位楼价按月转跌0.4%，按年跌2.4%。大型单位楼价则连升2个月，按月升近1.6%，按年则跌约2.9%。另外，本港5月私人住宅租金指数按月持平於177.3点，按年跌约0.6%。首5个月整体租金累跌近3%。

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，虽然五月份官方楼价指数按月下跌0.3%，但官方指数主要反映二手楼价，而现时市场积存的购买力需要时间释放，新盘在短期内会与二手盘竞争，令部分地区二手楼价受压。

最近一两个月，政府放宽防疫措施后楼市表现开始靠稳，如没有再次出现大规模爆发疫情而再次收紧防疫限制，下半年楼市气氛将会明显逆转。发展商最近推新盘步伐亦明显加快，相信下半年平均每月可达至1,500至2,000宗一手成交，但相信新盘开价不会太进取。

另外，随着失业率开始回落，住宅租金或在短期内止跌，下半年略为回稳。至於美国加息方面，虽然香港主要银行在下半年有机会上调最优惠利率，但只会影响少部分上车人士或会因加息而不能通过银行压力测试，但对市楼整体购买力影响不大。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，一手新盘贴市价争客，加上美息持续趋升，打沉反弹中的楼市，料短期楼价继续偏软，惟全年楼价仍有上升希望。他指出，5月份差估署楼价指数主要反映4月中旬至5月上旬市况，当时疫情稳定，社交距离措施放宽，刺激一手新盘大举以贴市价开售，为二手市场带来直接竞争；加上5月初美国宣布加息半厘，亦窒碍二手市场入市动力，在新盘及加息双重夹击下，部分业主扩大议价空间，甚至实质减价而拖累5月楼价指数回软。由於持续有新盘以贴市价抢占市场份额，加上预期美息升幅持续加快，料下次公布的6月份楼价指数仍将偏软，跌幅恐进一步扩大至0.5%，因此预期上半年楼价最终将跌近3%，未能收复首季失地。

展望下半年，陈海潮相信，加息只是其中一个左右楼市的因素，而且即使未来本港跟随加息1至2厘，相信属市场可接受范围；只要下半年疫情稳定受控、不再大规模爆发，楼市仍料稳中向好。至於回归25周年，中央会否「送大礼」，如包括制订较具体的通关时间表，将大大利好下半年楼市，倘若通关有期，全年楼价仍有机会升逾5%，否则升幅或只有2%至3%左右。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，今次公布的差饷物业估价署5月楼价指数主要反映4月至5月初的市况，尚未反映美国加息前后的影响。经过3、4月楼市大反弹后，二手市场笋盘骤减，业主态度心雄，收窄议价空间，加上新盘倾巢而出，订价亦克制，成功吸走大量二手市场购买力，导致5月二手成交骤减，拖累楼价回软。然而，大型单位於「财爷PLAN」刺激下，需求增加，令楼价得到支持，5月大型单位楼价指数按月上升1.59%。他预计，6月份差估署楼价指数将反映美国蕴酿加息的影响，料指数继续下跌，加息前夕市场观望气氛浓厚，一二手楼市交投陆续减慢。直至6月中旬美国落实加息，不确定性消散，市场气氛逐步改善，发展商纷纷加速推盘，且订价已考虑加息因素，普遍提供大折扣，激发买家入市意欲，近期新盘市场已回复畅旺，抢走大量二手市场客源。

陈永杰指，虽然现时市况前景较多不确定性，如政府新班子即将上场、本港有机会加息，疫情反覆等，相信下半年物业市场依然乐观，主要是近年本港政治环境已趋稳定，疫后经济正缓缓复苏，刚需庞大，於外围不稳定环境下，物业仍然是较稳妥的储存财富工具，预计下半年楼价仍具上升动力。