逾廿年高龄居屋 两大按揭风险不可不知

要明白廿年或以上楼龄的居屋，为什麽是一个按揭分水岭，先要了解居屋按揭的运作。房委会会为居屋提供「按揭贷款担保」，银行在审批按揭上会较宽松，买家不用支付按揭保费，已可做到高成数按揭，一般达九成，而且不用经过压力测试。

在「按揭贷款担保」制度下，新居屋可做30年期，按揭成数一般达九成。

至於供款年期方面，在「按揭贷款担保」制度下，按揭供款期由居屋首次出售日期起计30年，即新居屋可做30年期，至於楼龄19年或以下的二手居屋，通常也可做到25年期，至於20年或以上，则会采用30年减楼龄的计算方式。假设一间二手居屋楼龄22年，在「按揭贷款担保」下，银行按揭年期为八年，虽然仍能获得九成按揭，但由於还款年期颇短，意味每月供款金额将大增。

若按揭年期少於十年，对买家而言，是一个很大的考虑，削弱了高龄居屋的吸引力。若希望将年期延长，手头资金较多的买家，亦可考虑在申请按揭之初支付四成首期，银行便可批出25年期的按揭，不受「按揭贷款担保」的限制，情况如私楼方式处理。

至於20年或以上，则会采用30年减楼龄的计算方式，按揭年期最多十年。

由此可见，对於未补地价的二手居屋，楼龄一旦达20年这个分水岭，日后买家上会时将遇上两个问题，其一是按揭年期过短，其二是要抬四成首期买楼，四成首期动辄百万元，如资金达此水平的买家，或许早已转战私楼市场。

居屋自上世纪七十年代尾推出，於2002年或以前出售的居屋，其实已届20年以上，需面对上述按揭问题，具人气的逾廿年旧居屋包括钻石山龙蟠苑、旺角富荣花园、港岛南区居屋王雅涛阁、何文田冠晖苑等。