租置公屋冇得输 ？ 做业主有辣有唔辣

事实上，自从房委会去年重启租置计划，让公屋住客除了透过交还单位，换取绿表购买全新的「绿置居」或「新居屋」外，更多了一个购买公屋的方法，即以市值1.5折至1.8折的「超级折扣价」，购入正在居住的公屋单位，完全不用搬屋便能一圆置业之梦。

 

不过，当中只涉及39个公共屋邨，当中包括位处豪宅地段的薄扶林华贵邨、毗邻港铁上盖及大型商场的黄大仙下邨与南昌邨，以及坐拥海景的青衣长发邨等。这些单位由房委会担保，让买家有机会承造「十成按揭」，而且只需经过简单的入息审查及审批，便能申请按揭买入公屋。由於坊间出现过不少租置单位沽出后获利数倍的成交个案，因此能参与该计划的幸运儿被视为「稳赚不赔」。

 

以去年底推出，由房委会回收的815伙租置单位为例，定价只是由14.4万元至101.8万元，在现实生活连车位都未必买得起。即使最昂贵的黄大仙东头二邨实用面积544平方尺单位，尺价也只是1,871元。

 

假若买家以「零首期」购入上述单位，贷款101.8万元，以供款25年、息率2.5厘计算，每月还款额约4,567元；相反，如果公屋租客继续向政府交租，以市区公屋单位最高租金为每月每平方米93.8元计算，租金约4,700元，与自己购入的每月供楼负担金额差不多，但透过租置购入单位，每月供款变相可储钱。

 

虽然，购入租置单位还要承担意向金、律师费、楼契注册费及印花税等约万余元的支出，每月数百元管理费，每年数千元的地租及差饷，但相比买入单位后的潜在利益，这些开支可谓冰山一角。

不过，由於政府不会把楼龄较新的公屋出售，因此被安排出售的39条屋邨已有一定楼龄，例如沙田博康邨早於1982至1985年入伙，拥有高达40年历史，因此作为买家，必须做好要花钱维修的心理准备。

另一方面，由於同一幢公屋的住客通常包括租户及业主两种身份的住户，前者不用缴交管理费，而且获房委会提供单位保养维修服务，但后者则要「贵客自理」，因此这种混合管理模式亦衍生不少问题。假设两个公屋单位，上层已售予一名租置买家，下层则由公屋租户居住，若上层单位厕所出现渗水，导致下层单位石屎剥落，由於楼上单位已出售，意味房署并不拥有该单位业权，未必会介入处理。

 

下层租户需通知屋邨管理公司，再由管理公司联络上层业主，请求对方聘用技工维修。如果上层单位业主不愿配合，在这种混合管理模式下，房署也爱莫能助，该租客也只能向政府部门投诉及索偿，或会增加邻里间的磨擦。

租置公屋优缺点

优点	缺点
以市价1.5折至1.8折买入单位，数十万元楼价做业主	自付管理费、地租及差饷
供款变相储钱，拥有自己物业	失去平价租楼机会
避免公屋富户审查	单位维修自行处理
禁售期后转售升幅可观	租置单位一般楼龄较高，日久失修
可承造十成按揭，只需付意向金、律师费、楼契注册费及印花税等约万余元成本，可做业主	公屋租客与业主同住一幢大厦，容易衍生管理问题