长远土地储备 需求远高於供应

其实，落成量比预期少也是司空见惯，2019年预测20,415伙，结果落成了14,093伙；2016年预测18,200伙，实际落成只有14,595伙。虽然如此，2017年至2021年五年间，平均每年有17,500伙落成，已比2007年至2016年的平均10,900伙大幅改善。至於2022年至2026的短期供应，报告中也估计有平均17,300伙落成，与过去五年的平均数相若。不过更严重的问题，将会发生在2027年至2031年的中期供应，报告估计正常只会有12,000伙，一旦有所延误（经常发生），落成量可能进一步下跌至平均10,400伙，又回复2007年至2016年间的低数量供应。

当中原因是政府手上的熟地已发展的七七八八，新供应集中在新发展区，要2030年后再出现，而铁路项目上盖的土地供应，亦有相似的情况！供应短缺有数得计，已经是不争的事实，但需求又如何？这个数字就比较难准确评估，经济好的话，更多年青人倾向独立自主，相反经济不景，也可以返回老家暂住。政府过往在不同的报告中，一般用20,000为基准，但自从长远房屋策略将公私营房屋供应目标比例改至7:3，私人住宅土地大幅减少，就很少主动谈论这个数字！

笔者先从结婚数字推算，以往每年结婚的新人都超过40,000对，而2020年由於疫情关系，异地婚姻大幅减少，令新人数字减至29,000对。结婚要组织新家庭，自然对房屋产生新的需求！近年另一个新增需求，是国内到港的大专学生不断增加，由2000年只有1,882个，至2010年已有17,959个，而2018年为42,653，2019年开始受疫情影响回落至20,000个左右，由於数量庞大，学生宿舍自然不足，学生被迫转向私人市场全租，而毕业后留港就业，满七年又可以取得永久居留权，数量估计每年有超过万伙单位的需求。

单单计算结婚及国内大专生的需求，已经远远超过每年的新增供应，长远而言新政府必须改善现有程序，立刻加快土地供应，否则到2027年供不应求的情况又会再度恶化，远水不能救近火，要立即行动，才能缓和未来短缺的景况！