加息会否令到住宅楼价下挫？
日期：2022-06-02
俄乌战事的持续令到全球出现能源危机，能源短缺令到全球各地的生产及运输成本大幅上涨，情况就和1973年能源危机差不多，只是出现的原因有所不同。生产及运输成本大幅上涨引致的通货膨胀，令各国都有加息的压力，香港当然首当其冲。坊间有人谈论香港将面临加息周期，住宅楼价可能会因此有大幅度的向下调整。
利息的增加会令购买成本上涨，当然会影响对物业的需求，从而令楼价有所下降。但利息只是影响楼价的其中一个因素，绝非全部。笔者入行接近30年，亦曾经见证过就算息口上升楼价亦有向上升的情况。本人初入行时的1993年，那时正值香港经济发展起飞，楼市一片欣欣向荣。当时的最优惠利率大约是6.5厘，而到1995年息口已经上升至9厘，上升幅度为38%，而根据政府差饷物业估价署的纪录，同时期的住宅楼价亦有23%的升幅。另外一次是SARS过后的2003年，当时的最优惠利率是5厘，到2006时一道攀升至8厘，上升幅度有着惊人的60%，而从SARS过后同时期住宅楼价亦有38%的升幅。
从上述例子我们可以看出息口上升未必一定会令楼价下降，从简单的经济理论看，楼价将来的走势如何还要看其他因素，例如住宅单位的供应，以及香港的经济情况会否影响市民购买住宅物业的意慾望。先从供应方面看，现在的供应相对比起上述两个时期都较多，因此息口的上升某程度上一定会对楼价有下调压力。但另一方面，香港亦开始走出社会暴动及新冠疫情的负面影响，经济亦有复苏的迹象，而买楼投资及收租亦是一个抗通胀的好方法。因此，纵观以上各种因素，香港的息口仍然处於一个非常低的水平，如果息口加幅尚算温和，但在供应充裕的情况下，笔者觉得住宅楼价应该会有一段时期处於平衡状态，不像之前提及的时期会有上升的迹象，但大幅下调的机会亦不大。
笔者：中原测量师行执行董事 张竞达先生
