白食白住Plan 先甜后苦变数多
日期：2022-05-24
有新楼住还可以「白食白住」两至三年，这不是天方夜谭，而是发展商近年为吸引买家入市推出的「创意」上车计划，这种计划的特色是新盘已届现楼，一般需买家先付楼价10%至15%作为首期，随即容许对方入住该物业两至三年。期间买家完全无需供楼，只需缴交管理费及自付差饷地租等支出，当「白食白住期」完成后才正式成交，买家届时便需要缴付楼价余额，并向银行承造按揭以缴清楼价尾数。
以沙田豪宅、已届现楼的沙田毕架‧金峰为例，项目提供「730天提早入住付款」计划，容许准买家在签订临时买卖合约时先付楼价5%、60天内再付5%，并在365天内再付5%，即合共15%首期；至於余下85%楼价，则需於730天内付清，意味成交期长达两年，而买家期间可提早入住。由於计划提供两年「白食白住期」，参考一手成交纪录，截至四月底止，项目28宗成交中，便有18名买家选用这个计划，成交比例达64%。
除了毕架‧金峰外，部分位处新界及九龙区的现楼新盘，均有提供白食白住Plan，好像元朗锦田北的PARK YOHO Napoli、屯门扫管笏的OMA OMA、何文田豪宅128 WATERLOO以及大埔白石角的云汇，当中云汇的白食白住成交期更可长达五年。
这种计划看似着数，能让买家延长成交期，在拥有更多时间准备买楼资金的同时，又可以率先入住，但说到「白食白住」看来又太过夸张，因买家其实亦付出了楼价的10%至15%首期作为代价，由於成交期动辄两至三年，他日一旦不幸挞订，代价肯定比租住该单位两至三年的成本为高。
因此，准买家入市前，仍需考虑几个因素，首先是目前美国正处加息周期，当单位两至三年后正式成交时，届时的息口会否远比现时为高，令业主供款大增，甚至影响大至未能通过压力测试？
若楼价下跌影响按揭金额
此外，由於疫情持续影响经济，加上加息的负面因素，令本港楼价潜在暗涌。假如正式成交时楼价下挫，业主便可能要额外「抬钱」上会。假设单位合约成交价为1,000万元，业主打算承造九成按揭，即首期为100万元，按揭贷款900万元；若单位估值三年后跌至800万元，业主只能借得720万元，届时便要支付280万元首期以完成交易了，有机会失预算。
另一要留意的重点，是买家收入是否足够「稳阵」，以承担两至三年后的供楼开支。如果作为有机会每年「跳Point」的公务员，忧虑当然会较小，但如果买家本身的收入较受经济环境影响，更不幸在物业正式成交时遇上裁员或减薪，如果不想挞订，届时便可能要另觅担保人才能获取按揭借贷，若到期未能成功上会，便可能会承受杀订的风险。
