再度放宽按保属楼市强心针？还是更难上车？

今次改动最特别的是不再像过去般一刀切把楼价一千万以上物业，按揭成数骤降至50%。而是把按保计划适用范围大幅扩大，1200万港元以上至1920万港元物业，最高按揭成数为50%至80%，贷款上限960万港元。换言之这安排下，按揭成数是随楼价增加而逐级减少，例如1300万元物业，最高按揭成数有近74%，而1600万元物业，最高按揭成数为60%。以上措施皆是即时（2月23日）生效，顺带一提，是以按揭证券公司收到按揭申请日期起计算，与签署临时买卖合约日期无关。

这次是政府继2019年10月后，再放宽高成数按揭的楼价上限，相信措施可有利楼市健康发展，特别在对推动换楼链有利。

事实上，过去1000万为楼市的分水岭，1000万以上物业按揭数由80%，急降至50%，令想换大单位的用家却步。现在按保扩大至1920万港元物业，有助减轻换楼用家的首期负担，疏通整条换楼链，更多中小型单位释放出市场，或更有助楼价更健康发展。

同时，新措施或可协助原本要用发展商一按较「贵息」的买家，回到低息银行按揭的怀抱，亦对新盘市场有利。至於措施会否增加银行信贷风险呢？相信不会，由於按揭保险计划一向设有特定条件，包括物业要自住用途，对入息要求证明上较一般银行按揭更严谨。

到底在新计划下，要借尽最高960万元贷款的话，每月入息要多少呢？假设供款30年，息率为锁息上限2.5厘，连同加借按揭保费，每月供款要约3.9万元，而加息3厘压力测试下，每月入息要约9.3万元。如果仍不清楚如何计算，及非固定入息非首置人士又如何安排？建议入市前先找专业人士作预先评估便更安心。