新盘按揭点抉择 即供或建期边样着数？

所谓建期付款办法，是买家只需支付临时订金和大订，约楼价10%或15%，便可等待到楼宇落成时才支付楼价尾数及完成交易。至於即供付款方法是买家支付订金后，需於指定限期内(一般90至180天)支付楼价尾数，因此买家需尽快申请及获批核按揭以完成交易。

建期付款办法的特点是交易期长，尤其是现时预售楼花期已可延至最多三十个月，因此买家有更长时间作资金上的准备；而且对於换楼客或租客而言，如果前者仍正在为旧物业按揭供款，后者亦需在收楼前继续支付租金，那麽将新单位按揭贷款时间延后至项目落成，便无需同时负担两个单位的供款或住屋开支。此外，自从「财爷Plan」今年第一季推出以来，增加了一批千万元单位买家选择建期付款的诱因，因为高成数按揭只接受现楼作申请。

想用「财爷Plan」要拣建期付款

不过，鱼与熊掌难以兼得，发展商为建期付款办法提供的楼价折扣会较即供计划低，令拣选建期方式买入的物业价格较高；而且一旦收楼时若物业估值下跌，买家由於只付了10%或15%楼价大订，获批的按揭金额若低於预算，便可能需要「抬钱上会」，带来资金压力。

因此，部分买家亦会选择即供付款办法，除了因为发展商能较早让资金回笼，愿意提供较大楼价折扣外，买家亦可趁低息周期时把握机会提早供楼，减少日后有机会加息，导致利息支出更高。此外，由於买家即时申请上会承造楼花按揭，一般情况会较易获得银行估足价。

不过，如果买家是换楼客，本身已拥有一个承造按揭单位，在承担更多供楼开支的同时，亦需留意银行会视该楼花单位为第二套房按揭，令供款占入息比率上限由50%收紧至40%，恐怕会较难通过压力测试。因此，这个付款方法对於已供满按揭或首次上车人士，相信会较为适合。

以最近开售的柏珑I为例，项目的建筑期付款提供12%的楼价折扣；但如果买家愿意参与「180天即供计划」，即签署临约180天内完成交易，则可获得16%楼价折扣。假设一个售价700万元的单位，楼价优惠差距约28万元。由於两者折扣差距仅售价的4%，但建期付款方式能提供更多弹性，因此在首轮销售中，约83%的准买家选择建期方式，估计是买家衡量过风险和利益后，多数愿意接受较少楼价折扣，来换取供款时间的更大弹性，以及透过「财爷Plan」做高成数按揭。