美国将提速加息港按息如何走？（四）

日期：2022-05-14

现时本港H按为主流之按息约为1.5%，而H按普遍设有以P按为基准之封顶息率（现为2.5%），换句话说，即使拆息上升，最优惠利率(P)上升前按息仍会低於封顶息率即2.5%。美国已预期接着6月及7月份均有机会加息每次0.5厘，如是者届时联邦基金利率已达1.75%至2%；而年内余下之议息会议，相信需视乎经济数字及通胀走势才落实加息幅度。年底美国联邦基金利率很大机会达致两厘几水平，不排除下半年港P有机会上升，但估计本港按息即使上升年底仍较大机会低於3%水平。

虽然现时H按实际按息约1.5厘，但银行计算入息要求是以息率较高之H按封顶息率（现为2.5厘）计算，换句话说，供楼人士早已有按息1厘作缓冲 ; 而压力测试则以2.5厘加3厘即5.5厘计算，可见现时供楼人士的供款防守力很高。即使拆息将会上升，但若然封顶息率未有上升，按揭申请人的供款入息要求以及借贷能力（按现时入息可借的按揭额）其实未变。

参看长达30年历史按息，今年按息若升至2厘几仍属低水平；不过，由於金融海啸至今14年来本港长期处於低息环境，十多年来平均按息仅1.8%，故供楼人士及置业人士需有心理准备按息将由「超低水平」逐步回升至「低水平」，供楼金额将会有所增加。在香港，对於置业人士来说，首期困难大於供楼担子，政府於2月23日放宽按保楼价上限推出「财爷PLAN」后，正有助降低首期负担，相信今年供楼利息上升对楼市实质影响不大。