法团诉讼潜在风险 准买家切勿忽略
日期：2022-05-09
香港人买楼上车，签约前会委托地产代理进行查册，确保单位无发生过不愉快事件、没有违例建筑物拆卸命令，以及并无涉及任何官司等。准业主完成查册后，如果证实单位「身家清白」，就会动笔签约。原来即使单位业权无问题，但若果大厦业主立案法团与或管理公司出现诉讼，或面临巨额索偿，当法团日后败诉，业主便可能需要分担相关法律责任及赔偿，甚至因此影响银行按揭安排。
根据《建筑物管理条例》，业主立案法团可设立并维持一项备用基金，用作任何属於未有预计或紧急性质的开支，法团管理委员会亦有权厘定业主定期向基金缴付的款额。以沙田第一城为例，屋苑的小业主自2015年起，便需每月在管理费以外支付一笔固定金额，为未来的大型维修工程作储备，以及作为紧急备用资金。
屋苑能未雨绸缪，即使令小业主的负担增加，但长远来说亦是有利。不过，意外往往就是突如其来，假如法团或管理公司出现诉讼，或因意外面临巨额索偿，涉及金额可能连大厦储备及第三者保险也不能覆盖，这会对小业主构成甚麽影响？
以经典的1995年香港仔添喜大厦酒楼檐篷倒塌意外为例，事件导致一死十三伤惨剧，高等法院裁定大厦法团、商铺业主、管理公司及酒楼等，需向死伤人士赔偿逾3,000万元。由於当年大厦法团因未有购买第三者保险，无力支付赔偿而清盘，最终根据 《建筑物管理条例》，需由大厦所有小业主摊分巨额赔偿。
另外，过往曾有传媒报道，一名买家於2008年看中沙田好运中心一个实用面积600平方尺的单位后，因未有向地产代理及卖家问清楚屋苑是否正涉及官司，就仓卒地签署临时买卖合约。岂料申请按揭贷款时，接连被多间银行拒绝借出按揭。
一查之下，这名买家才得悉屋苑在2006年有一宗电梯夹伤人的诉讼，而银行亦是因为该宗官司而拒绝其按揭申请，最终令他买楼不成之余，输掉八万元订金兼被地产代理追收佣金。报道更称，在该宗官司圆满解决前，整个好运中心合共1,400个单位，曾於一段时间内难以承造新的按揭。
事实上，在土地注册处的登记册，是不会显示业主立案法团正面临的法律诉讼，因此准买家动笔签约时，应向卖方、地产代理及管理公司查明，以确认业主立案法团没有面临任何庞大索偿、诉讼及判决，甚至可要求卖方在买卖合约中作出声明，一旦发现虚报，令准买家面临任何损失，日后都可以用作「踢契」或索偿。
