房协启德盘 将来要蚀卖？

这里所指房协启德盘是启德第2B区1号用地，毗邻今年推售的新居屋启欣苑，以及港铁宋皇台站，前临启德体育园。前身原为私楼用地，年前被拨作兴建资助出售房屋。地盘拟建两幢住宅大楼，楼高41层兼连两层地库，料可提供近1,800个住宅单位及4.4万平方尺的商业楼面。

提供近1,800个住宅单位

 

从平面图可见，两幢住宅大楼呈「U字形」布局，部分单位面向启德体育园，高层或有机会拥远海景，项目单位实用面积约313至644平方尺，主打一及两房户型。

此地盘早前以约46亿元完成补地价，以可建楼面约101.1万平方尺计算，包括96.7万平方尺住宅楼面及4.4万平方尺非住宅楼面，平均每尺补地价约4,558元，约为同区私楼的三分之一。

 

然而，参考资料，房委会的居屋项目每平方尺建筑成本约1,800至2,000元不等，相比之下，房协的交楼标准一般较房委会的居屋为高，虽说采「实而不华」设计，但一般会铺设地砖及提供部分厨厕配置，故建筑成本也会相对高，估计每尺约2,000元至2,500元水平。

 

实尺最少卖8,250元才回本

 

以此推算，上述房协启德2B区1号项目，建筑费连同补地价料每尺成本至少6,600元至7,000余元水平。以八成实用率计作为可销售面积，即实尺要至少卖8,250元，才能收回成本。

 

由於资助房屋的定价是根据市民收入水平而厘定，非与市价挂鈎。参考新近推出、毗邻上述地盘的启欣苑，以市价五一折定价，平均实用尺价约8,530元。以此推算，即使未来数年楼价上涨，房协日后或许亦只能以「成本价」卖楼，倘若建筑成本进一步上升，更有机会要「蚀住卖」。