三大高龄蓝筹屋苑高峰难再？
日期：2022-04-25
近一年多，市场上不时听到蚀让或明赚暗蚀的成交，它们大部份有一共通点，是过了三年额外印花税(SSD)松绑期，於2018至2019年间楼市高峰期购入的单位。参考中原城市领先指数(CCL)，2019年的历史第二高位190.48，至今指数跌约5.6%。然而，同期十大蓝筹屋苑楼价却全数跑输大市，部分跌幅更高达一至两成，当中三大高龄蓝筹屋苑表现更逊一筹。
SSD的出现制造了一批松绑盘，大部分业主会在购入单位后最少三年才会出售。回看约三年前购入的单位时段，正值2018至2019年的楼价高峰期，虽然CCL期后於2021年8月曾创历史新高见191.34，但只属昙花一现，及后指数仍低於2018及2019年的高峰，未能重返其上。
CCL於2019年高见当时的历史高位190.48，相对截至4月14日公布的指数为179.65，跌幅约5.6%，表面看整体楼价表现距离上述高位不算太远。然而，当细看十大蓝筹屋苑於2018至2019年高峰至今的尺价跌幅，却反映出楼价灾情较想像中严重。
以2018至2019年十大蓝筹屋苑平均成交尺价的高位计，当中有十个屋苑的跌幅逾一成，而首三大跌幅王分别为黄埔花园、美孚新邨及太古城，前者从高位跌25.3%，后两者跌幅亦达17.7%及16.3%，远远抛离CCL的跌幅。至於同期跌幅逾一成的屋苑，包括鰂鱼涌康怡花园、天水园嘉湖山庄、东涌映湾园、沙田第一城、将军澳新都城，意味十大蓝筹屋苑中，八个在2018至2019年高峰期买入的单位，普遍录得一成以上跌幅。
余下两个跌幅较轻微的屋苑，为蓝田丽港城以及鸭脷洲海怡半岛，分别录得8.5%及6.2%跌幅。
传统蓝筹屋苑一向被视为造价较硬净的代表，不过随着楼龄逐渐老化，黄埔花园楼龄部分单位已届三十七年，太古城及是美孚新邨部分楼龄更踏入四十多及五十多年，抗跌力的光环逐步褪色，相信较整体楼市更难返高峰。买楼需要与时并进，部分传统蓝筹屋苑是否仍是抗跌或升值潜力指标，值得重新审视。
表：过去三年多 十大蓝筹屋苑表现全数跑输大市
| 屋苑名称 | 2018/2019年高位尺价(元) | 尺价 | 跌幅(%) |
| 黄埔花园 | 19,405 | 14,487 | 25.3 |
| 美孚新邨 | 15,809 | 13,010 | 17.7 |
| 太古城 | 23,032 | 19,277 | 16.3 |
| 康怡花园 | 19,636 | 16,833 | 14.2 |
| 嘉湖山庄 | 12,334 | 10,933 | 11.3 |
| 映湾园 | 13,548 | 12.027 | 11.2 |
| 沙田第一城 | 19,301 | 17,147 | 11.1 |
| 新都城 | 17,700 | 15,929 | 10.0 |
| 丽港城 | 16,009 | 14,646 | 8.5 |
| 海怡半岛 | 18,769 | 17,590 | 6.2 |
| 中原城市领先指数(CCL/点) | 190.48 | 179.65 | 5.6 |
*数据截至14/4/2022，反映於4-10/4/2022期间的正式买卖合约。
