买楼收租想提升回报 这些技巧你要懂

对於持有物业收租的业主而言，差饷累进制绝对是坏消息。事实上，中原城市大型屋苑租金指数显示，各大屋苑的平均回报率只有2.5厘，还未计及管理费、差饷、按揭利息及物业税等开支，如果政府引入累进差饷，持有单位收租、特别是豪宅物业的业主，恐怕会回报率之低更惨不忍睹。

 

3,000万元豪宅差饷为租值的12%

 

因此，即使阁下有余钱，有能力支付五成首期后再将物业放租，资金亦应该用得其所。既然政府有意引入累进差饷制度，与其将一笔资金放进一间豪宅，倒不如拆开两间，将风险和开支分散。

 

假设一对没有单位在手的「首置」夫妇，有意买入一间3,000万元的豪宅收租投资等升值，该单位应课差饷租值为每年80万元，按照政府将於2024/25年落实的新制度，该单位需支付的差饷额便高达租值的12%、即9.6万元；但如果二人用该笔资金购入两间1,500万元、租值分别为每年40万元的中价楼，这两个单位需支付的差饷总额便只需为租值的5%，即四万元，意味付出同样的楼价，单是每年缴付的差饷已相差5.6万元。

当然，要提高租金回报，目光绝对不应只放在「节省差饷」这一点。例如在节流的同时，应如何提高租金收入呢？首先是单位所处的地点，所谓「物以罕为贵」，例如港岛区拥有中环、金钟、湾仔及鰂鱼涌等核心商业区，白领上班族的租务需求一向庞大，加上新供应长期稀缺，租金水平亦自然企得较硬。

 

此外，从收租角度，投资者应避开一些新发展区的一手大型屋苑，因为这些地区的供应源源不绝，租盘长放长有，而且每当有新屋苑入伙，同一时间便有大量租盘推出市场，在突如其来的供应下，恐怕会拖低租金叫价。

 

以日出康城为例，不少项目成交价900多万元的两房单位，如该区的Montara及Grand Marini等，最近的叫租竟低至1.5万至1.65万元，租金回报率仅约两厘。相反，港岛及九龙一些楼龄达三十至四十年，但邻近商业区或传统住宅区的老牌二手屋苑，两房户的租金仍达1.4万至1.7万元。

以鰂鱼涌南丰新邨为例，据《House730》放盘资料显示，最近两房户的入门价仅为650万元左右，但不少单位的叫租价仍「企硬」於每月1.5万元以上，意味租金回报约为2.8厘。此外，九龙指标二手屋苑黄埔花园，两房户叫价由约660万元起，叫租约14,500元，租金回报约2.6厘。

 

由此可见，长线收租客应考虑一些老牌大型屋苑，以至红磡、油尖旺一带的楼龄二十多至三十年的单幢楼，取其交通方便易出租兼尺价较贴地，单幢楼租金回报分分可达三厘以上。