哪些旧楼具收购潜力？ 这些因素成关键
日期：2022-04-18
本港市区土地供应紧张，同时油尖旺、观塘、九龙城等旧区急剧老化，自从政府於2010年将强制拍卖的申请门槛由持有九成业权减至八成，市区旧楼的合并收购及强拍活动转趋活跃，但市区更新进度始终赶不上老化速度，本港楼龄达五十年或以上的私人楼宇已急增至8,600幢，去年便一度传出政府有意再度放宽「强拍」门槛，以增加住宅供应及改善市容。
消息传出后，即使面对新冠疫情持续困扰，旧楼成交仍然活跃，例如佐敦「八文楼」成交转旺、坚尼地城更有连天台唐楼单位获买家「追价」购入。由於近年市建区及发展商出手阔绰，因此有投资者看准这个机会，计划搏收购赚取回报。
要了解那些旧楼具收购潜力，或是自己居住的旧楼有没有机会被收购，首先当然是参考单位所属地段。例如近年观塘便成为市建区及发展商的重点重建区域，区内多个旧楼群近年便发展成观月‧桦峰、凯滙等新盘，加上即将动工的裕民坊商厦项目，预计区内将会持续变天，因此邻近裕民坊的宜安街、恒安街及辅仁街的旧楼，近年已吸引不少投资者「落钉」。
另外，深受金融专才欢迎的西营盘及坚尼地城，近年亦出现尺价高达2.3万元的高价唐楼收购个案，而区内亦持续有艺里坊、瑧璈及星钻等市区重建新盘推出，相信该区有潜力的旧楼，将会持续受到发展商注视。
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如果选好了区域，下一步应该怎做呢？准买家首先应了解单位所处大厦的地盘面积是否够大，或与相连物业的楼龄是否接近，因为如果拆楼后的地盘够大，而且较易被发展商连续收购几幢大厦，形成一个较大的发展区，便有机会兴建大型商业和住宅项目，增加发展商的收购意欲。相反，如果物业是一座面积不大的单幢唐楼，周边均被楼龄较新的大厦包围，被收购的机会便会大幅减少。
另外，阅读地产新闻时，我们经常都听到「地积比率」这个词汇，它是地盘面积与获准发展总建筑面积的比例，例如五万平方尺的地盘拥有十倍地积比率，发展商便可兴建五十万平方尺楼面面积，因此地积比率愈高，将来可供出售的面积便愈大。
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因此发展商收购旧楼时，会尽量选择一些楼层较矮的楼宇。其一是这些楼宇通常伙数较少，收购成本较低。其二是较矮的物业，例如只得三至四层的市区旧楼，很可能未有用尽地积比率，收购后便可以用尽相关比率，追求更大利润空间。故此，一些地积比率将用尽的旧楼，被收购的诱因较低。
三至四层市区旧楼较具收购潜力
不过，投资者要注意的是，投资旧楼亦要注意不少地方，例如按揭方面，旧楼通常未能做到高成数按揭，因此要预备较多首期；此外，如果购入楼龄接近五十年的旧楼，当借取按揭时，部分银行会规定「楼龄+按揭」年期不可超过七十年，因此买家可能最多只可分约二十年供楼，每月供款金额相对高。
另外，如果打算购入旧楼「边住边等收购」，便需接受部分旧楼可能欠缺业主立案法团、居住环境及卫生较差等缺点，例如近期新冠疫情爆发，有旧楼便因清洁公司未能履行职责，导致大量垃圾堆积在后楼梯的惨况。即使购入旧楼租予别人，亦需注意单位可能因日久失修，出现漏水或墙壁剥落等问题需要执修，令业主需付出额外开支。
