疫情凸显大厦管理问题 业委会有名无实
日期：2022-04-17
新冠肺炎第五波在港肆虐，各区均有大厦出现确诊个案，情况变成总有一个在咗近。由於确诊人数每日以千至万计，不单大厦住户人人自危，连物业管理员及前线清洁人员亦首当其冲。有屋苑便因疫情而人手短缺，日常管理陷入无人状态，惹起业主们的不满。不过，当业主想透过业主立案法团对管理公司作出问责时，赫然发现一直为业主处理事务的只是业委会，是只冇牙老虎。
相信不少港人近月均面对同层或同座出现确诊个案的情况，不少屋苑的管理员及清洁工也相继中招，由於请病假人多，出现座头位置悬空情况，影响了住户安全。在某屋苑业主及住户群组中，除了充斥不满管理公司人手编配安排，以及没有及时通知住户留意家居出入安全的住户外，更有住户指其楼层有单位确诊，致电管理处要求全层清洁消毒时，管理人员指因人手不足及个案众多未能及时找到清洁公司来处理，令同层业主又惊又怒。
该屋苑业主及住户群组中，有人提出要向管理公司问责，甚至提出换管理公司。惟有心水清业主则留言，指大家应留意屋苑成立的是业委会，并非业主立案法团，故没有法律权力作出任何行动。
【地契有限期 2047年业主要知的变数】
相信部分业主对於业主立案法团及业委会的权力及职能未必太清楚，误以为两者皆是监管管理公司的尚方宝剑，有权参与屋苑管理的一切事务，甚至撤换不适合的管理公司。要知道这两个与业主有关的团体的权力范围，先要了解其身份。
业委会全名业主委员会，是建基於大厦公契而成立的团体，由业主组成，公契内订明业委会的职权、职能及运作细节。不过，业委会完全没有法律上的权力，不能代表业主管理屋苑及监管管理公司，其角色仅限於加强业主与管理公司之间的沟通并提出意见，更没有权力要求审核屋苑账目及撤换管理公司等重要事宜。对业委会的意见，管理公司只需视作参考。在业主之间如出现纠纷时，业委会亦无权为有需要的业主作出诉讼，只能交由管理公司或业主自行处理。
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至於真正受法例赋予权力的是业主立案法团，它是根据《建筑物管理条例》而成立的法定团体，获法律给予起诉的权力，但同时亦可以被起诉。业主立案法团能代表所有业主管理大厦或屋苑公用部分，监察管理公司账目、员工薪酬、管理质素等，以至终止管理公司服务合约等权力，另可以业主立案法团名义作出大厦维修招标的程序，权力及责任范围甚广，目的是保障业主利益及承担有关的责任。
业主立案法团成立后，便会在业主大会选出管理委员会成员，执行业主立案法团的工作，当中包括楼宇维修保养、执行政府的工程命令、执行大厦公契的规定、聘请楼宇管理人员、财务管理，以至消防安全、保安、环境卫生等各范畴，并需为业主承担在管理楼宇公用部分的法律责任。
屋苑也未必有业主立案法团
由此可见，业主立案法团拥有法律权利，但亦肩负法律责任，管理公司对於业主立案法团更敬畏。反之，业委会却没有法律赋予权力，执行楼宇或屋苑公用地方的管理，权力便交在管理公司手上，纵使业主对管理公司不满，亦只能个别地作出投诉，更难以撤换管理公司，威力自然不及业主立案法团。
顺带一提，别以为过千伙的大型屋苑，一定会拥有业主立案法团，因为这是一件无偿差事，要有业主愿意抽空义务工作才能成事。有空时不妨留意你所居住的大厦或屋苑，成立的是业委会还是业主法案法团。
