逆向思维 大屋换细屋变出一箩谷
日期：2022-04-15
一般而言，每个人都想细屋搬大屋，两房变三房，愈住愈大。不过，对於普罗市民而言，在某些人生阶段，其实不妨逆向思维，将大屋换细屋，随时可以变出一箩谷，而这一箩谷分分钟可助仔女置业、买楼收租，达至降支出增收入的境界。
每个人生阶段都有不同需要，年青时以细屋换大屋为目标无可厚非，但到了仔女长大搬出，自己又将届退休年龄时，一间三房或以上，动辄千多万元的单位，最终只得夫妇两人居住，又是否有此实际需要？这时候大屋换细屋这个逆向思维，便派上用场。
所谓大屋换细屋，大前提是针对早年买入单位，物业大幅升值兼快供满甚至已供满者。策略主要分为两个，其一是大屋换细屋，其二是强区换弱区，核心思维是当家中居住成员减少时，将面积过大或楼价金额较贵的单位，换入面积较细及楼价较低者，从而套出一笔以百万元计的资金，作其他增值用途，或资助仔女作买楼首楼。
强区换弱区套出逾百万元
以强区换弱区策略作例子，假设一对夫妇年届五十多岁没有子女，预计工作十年内退休，他们约在十多年前以300多万元购入西九龙一带的屋苑单位，一个实用面积450余平方尺单位，现升值至逾900万元。虽然，自住楼已供满，但两口子担心退休后余钱有限，老来生活或成问题。
由於临近退休，两夫妇两不介意搬入新界区屋苑居住，於是大屋换细屋的逆向思维便可帮助他们部署退休所需。他们计划将市值900多万元的自住楼出售，以Full Pay方式换入新界区实尺同样约400多平方尺的屋苑两房单位，预计价格约650万元，便可套出约250万元。
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以650多万元的预算，可在新界区有不少400多平方尺的两房屋苑单位可选择。
这250万元将作为退休之用，当中他们可考虑在60岁时投入政府的香港年金计划，假设太太作投保人，投入金额250万元，选择终生计划，每月可获取11,750元。
此外，他们亦可考虑在退休前，以套现出来的约250万元作为首期，在市区买入一个约400多万元的细单位收租，以租金养楼。假设一个480万元市区细单位，首期五成，供款25年期，年息两厘计，月供约10,767元，扣除单位支出后，现阶段或未能产生太多被动收入，但胜在有租客帮你供多一层楼，而在十年八年后退休时，当楼价及租金水平随通胀上升，便可产品被动收入，并可分享单位升值的潜在回报，是传统将物业一拆二的做法。
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卖出大单位套现后，在市区买入一个约400多万元的细单位收租，以租金养楼，是传统将物业一拆二的做法。
对於有仔女并步入置业成家年龄的家庭，更可考虑大屋换细屋策略，将已供满的三房单位转为Full Pay一间两房户，这策略能让父母不用透过加按三房单位，更毋须敍造按揭贷款的情况下，套出数百万元资金，为仔女提供上车盘首期。
不用加按能套出首期助仔女置业
说穿了大屋换细屋是透过Full Pay换入较平的单位，将大单位套现方法，这有助降低管理费、维修及差饷等居住支出之余，亦可把套出资金作其他用途，改变后生活质素亦不会大幅下降。这策略适合一些还有约十多年退休，兼早年买楼楼价累积可观升幅的业主，部署更切合未来生活需要的资产配置策略，活用大屋变出一箩谷。
