地契有限期 2047年业主要知的变数
日期：2022-04-12
不少业主均要缴地税，每年金额最少以千元计，究竟这是什麽税项？对於已置业或即将上车的业主，又是否知道全港不少物业将面临2047这个限期，持有物业者有何风险？这一切均与地契的年期息息相关。
在香港购买住宅或任何物业，只拥有土地上的物业业权，并没有土地拥有权，因为香港的土地由政府拥有，透过地契形式将土地租给业主，而业主则要缴付地税作为租金。不过，地契有限期，而不少物业的租期到2047年届满，距离现在约有25年时间，市场普遍预期政府会续租土地，但是否要业主先补一笔地价，以至地税的金额会否出现重大变化，仍是未知之数。
为何大量地契会於2047年一次过到期，这是历史遗留下来的问题。政府曾透过立法，集体处理土地契约续期工作，订立《新界土地契约(续期)条例》(第150章)，为1997年6月30日之前届满的大部分新界及新九龙(包括九龙城、九龙塘、深水埗及荔枝角四区)契约，续期至2047年6月30日，故有2047年地契大限的出现。
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根据地政总署於2021年4月公布的资料，2047年6月29日或之前到期的土地契约，约有2,400个地段，包括商业、住宅或工业用途，涉及的权益份数约66,000份。至於2047年6月30日到期的土地契约，由於涉及地段及数目量大，仍在整理相关资料，预计在2022年底分阶段完成。
由於地契到期问题牵连到各类型物业，涉及港、九、新界不同地区，只有盘古初开获得999年期的千年契的物业，才不会受影响。事实上，土地契约年期主要有三类，包括75年、99年或999年，而999年期这类罕有千年契，仅出现在部分港岛及九龙地段。
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业主们最关心的是，当手持物业地契到期，政府会怎样处理？市场预期，主要有两大方向，其一是沿用现在的续期方式，即继续每年缴交地税并续其五十年；其二是业主要先补地价再续期，当中变数在於地税税率水平会否提升，以及一旦要补地价，金额可大可小。此外，2047为香港回归五十年，过往沿用五十年不变的政策，日后是否需要与内地的土地政策连接，也存在变数。
参考薄扶林花园地契续期个案，可得悉现时有关当局处理地契到期的方式。薄扶林花园原地契在2006年届满，获续期五十年至2056年，亦毋须补地价，惟须每年缴纳地税，相当於各年度相关土地应课差饷租值的3%。由此可见，这也是大部分业主需要缴交地税的原因。
不过，若买入的物业地段，其地契为999年期者，即应该在业主有生之年，也不需要担心地契到期这变数。要数拥有「千年契」的住宅，主要集中在港岛西、中上环及港岛东，不少为豪宅如爱都大厦、赛西湖大厦、帝景园、罗便臣道80号、碧瑶湾等，但亦有部分为大型屋苑，如太古城、香港仔中心、聚贤居。至於九龙区屋苑代表则有红磡湾中心及大同新邨。
