边区居屋最受欢迎？丽晶花园有绿白表都买唔到

去年在楼市畅旺及白居二带动下，造就居屋市场成交大升40%近7,000宗，创出十年新高，总金额更达372.57亿元，创1996年有纪录以来新高。当中九龙湾丽晶花园、屯门兆康苑、沙田愉翠苑及穗禾苑成为去年成交三甲，究竟四大居屋盘有何吸引力?

1.    九龙湾丽晶花园

 

九龙湾丽晶花园是最大规模的私人参建居屋，提供22座共5,904伙两至三房户，面积由407至540尺，两房户大占近90%。屋苑於1985年4月入伙，楼龄37年。不过，绿表及白居二客在丽晶花园可谓「得表无所用」，因为屋苑绝大部分单位已补地价，据房委会成交纪录，过去20年仅录6宗居二成交，对上一宗已是2014年。2021年，丽晶花园共有194宗成交，总值11.13亿元，平均每宗成交价573.7万元。

 

翻查去年成交，最贵为3座高层D室三房户，以790万元转手，符合「林郑plan」的九成按揭门槛。能在市区大型屋苑以近500万元买两房；低於800万元买三房，尽吸预算有限的上车客及换楼客，加上开则四正、实用率高，令丽晶花园成功称霸居屋市场。

 

不过，平价背后亦有代价，丽晶花园远离港铁彩虹站，经坪石邨步行约15分钟，或乘搭数分钟车程小巴至九龙湾站；屋苑亦有多条巴士线，前往中环及东西九龙。虽然丽晶花园略为偏远，但设有自家商场，设有超市及十多间食肆。屋苑亦设网球场、篮球场、羽毛球场和私人泳池，在居屋屋苑中十分罕见。

 

中原区域营业经理赖仲轩表示，虽然丽晶花园不及区内的淘大花园方便，但尺价低20%，同类单位价钱平数十万，对想进驻该区的上车客甚有吸引力。他指现时丽晶花园有65个放盘，两房叫价由535万至 680万元；三房则由540万至 900万元，但疫情下成交明显下跌；1月至今暂录11宗成交，由520至778万元，估计疫情缓和后成交有望转趋活跃。

2.   屯门兆康苑

 

进占居屋成交榜第二位是屯门兆康苑，共录151宗成交，总值7.25亿元，成交价由400至620万不等，论银码可谓上车客天堂。兆康苑属高龄居屋，楼龄38至40年，设20座共4,676伙，由400至560尺；大部分单位亦已补地价，过去20年仅录15宗第二市场成交，去年只得1宗。

 

自西铁於2003年通车后，以往只有轻铁站的兆康苑交通大跃进，40分钟能到达中环，另有巴士来往九龙、新界。屋苑设3层高自家商场，内有街市及、食肆及民生商店，一站之隔的屯门站则有大型商场V CITY 及屯门市广场。兆康苑不设会所，但周边有足球场、篮球场、滚轴溜冰场、游乐场等免费设施。

 

中原分行经理杨俊伟表示，400余万入场的港铁上盖盘，兆康苑可说是独一无二，加上首期低，按揭年期至少25年，因此极受上车客欢迎。虽然兆康苑楼龄旧，但数年前完成翻新，买家睇楼后多数印象不俗。兆康苑现时有76个放盘，两房叫价由450万至550万元；三房则由 550万至660万元。杨俊伟指，过往兆康苑放盘量维持在100至120个，但近期楼价较高峰期回落10%，加上疫情严峻，影响业主放盘意欲；年初至今共录9宗成交，成交价由440至516万。

3. 沙田愉翠苑(141 宗 8.84亿) 2001 (2022年1月4宗绿表、7宗自由）

 

在居屋成交三甲中，沙田愉翠苑为楼龄最新，2001年落成。16座共4,176由510至660尺。屋苑发售年期长达6年，首两期分别於2001及2002年出售，后因居屋停售，第3期至2007年复售后才推出。另外，屋苑为人熟悉因曾涉居屋短桩丑闻，其中D、E两座因问题严重需拆卸。愉翠苑折扣率由26至40%，近年楼价持续高企推高补地价，因此成交集中在第二市场，大占逾90%。去年沙田愉翠苑共录141宗成交，总值8.84亿元，平均每宗成交达627万元。

 

愉翠苑邻近港铁屯马线第一城站，前往九龙东及尖沙咀车程半小时以内，待年中沙中綫过海段通车后，前往港岛区将更为便利；附近亦设公共运输总站，有巴士来往粉岭、中环、湾仔及机场。愉翠苑有两层自家商场，有街市、超市、各类商铺及少量食肆，另天台设有篮球场、羽毛球场、游乐场及休憩花园。

 

中原分区营业经理侯惠良指，愉翠苑仍处房委担保期，首期低至5%，2007年开售的单位供款年期达20年；2001年开售单位则由10至15年，如绿表或白居二客属意沙田区，愉翠苑可说是唯一选择。近年楼价高企推高补地价金额，愉翠苑自由市场放盘价与私楼睇齐，买家多拣选私楼，令自由市场成交长期低企。侯惠良表示，屋苑现时仅得16个放盘，第二市场占11个，两房叫价由560至685万元，三房由680万至798万元；自由市场放盘仅5个，两房叫价由795至800万元，三房由850万至960万元。1月至今，愉翠苑暂录2宗第二市场3房成交，成交价分别为659及675万元。

4. 沙田穗禾苑(141 宗 6.83亿) 1980

 

另一个晋身居屋成交榜季军的屋苑，是第一期发售的居屋沙田穗禾苑，去年同样录得141宗成交，总值6.83亿元，平均每宗484.4万元。穗禾苑共9座提供3,501伙，实用面积由409至614尺；楼龄已42年，是居屋界长老，当时政府仍未引入补地价机制，因此所有单位都毋须补地价，一律可在自由市场发售。

 

有别於居屋常见的十字、和谐或康和型，穗禾苑以风车型设计，每层有长走廊加强通风，亦有特大电梯大堂；缺点是要每三层共用升降机，即三分之二单位要上或落一层楼梯，较为不便。

 

穗禾苑位置亦有赞有弹，位处火炭半山自成一隅，环境清静之余亦能俯瞰沙田市中心，不少单位可享马场、公园或城门河开扬景致；但屋苑距离最近的火炭站要步行约15分钟，或接驳巴士、小巴往沙田、九龙塘或尖沙咀，巴士路线不多，交通略嫌不便。屋苑设有自家商场，有超市、便利店等能满足基本需要，但食肆选择有限。

 

穗禾苑现时有30个放盘，两房叫价由410至450万；三房则由580至630万。鸿隽地产总经理郑洁娣指，穗禾苑开则方正实用，以此价位能在沙田区买入两房或三房单位，相比区内另一上车盘沙田第一城，绝对是「大件夹抵食」。不过，准买家要留意穗禾苑正就大维修进行商讨，买家估计将要负担8至13万元维修费用。郑洁娣表示，现时屋苑盘源算充足，但疫情影响买卖，1月至今成交不足10宗，相信今年较难再创成交高峰。