楼宇按揭入门教学: 9成按揭有咩条件？
日期：2022-04-03
初次置业，买楼想做9成楼宇按揭？申请9成楼宇按揭又需要符合哪些条件？ House730带你认识楼宇按揭须知，助你实践置业目标！
楼宇按揭入门教学: 九成按揭有咩条件？
要实现买楼大计，业主一般都要向银行申请楼宇按揭贷款。若你是首次置业的买家，大量专业用语或会弄得你一头雾水，House730将为你简介按揭计划必须认识的重要概念。
楼宇按揭是甚麽？
楼宇按揭指借贷人以物业作为抵押品，向银行贷款金钱周转，以达成置业目的。楼宇按揭利率大致可分成「P按」（Prime Rate）及「H按」（Hibor Rate）两种。
「P按」是以最优惠利率计算，不同银行的「P」（最优惠利率）亦会有微细的差别；而「H按」的利率是则以银行同业拆息为基准，再加上银行自行制定的百分比计算出来。因此买家在借贷前应先比较各大银行的楼宇按揭计划，以选择最适合自己需要的按揭计划。视乎市况，虽然「H按」的息率会较「P按」更为波动，但「H按」的楼宇按揭利息也有机会比「P按」更优惠。
那麽，在香港有哪些种类的楼宇可以向银行申请按揭呢？大致上，可按揭楼宇包括一般住宅（包括私楼、一手及二手居屋、唐楼、村屋等）、工厦楼宇按揭、商业楼宇按揭、大湾区楼宇按揭、海外楼宇按揭等。如有特别需要，银行亦能提供商铺按揭、车位按揭等服务。
买楼首期的可贷款金额与楼宇按揭成数息息相关，按揭成数由金管局因应楼价、物业状况等因素而规定，这个数据决定了银行可以为物业借出的金额上限，因此，按揭成数愈高，代表所需首期愈少。
「9成按揭」留意事项
若买家在银行叙造楼宇按揭，最高一般只愿批出6成。如果买家想申请高於6成的按揭，便需先购买按揭保险，并缴付相关保费。而本港提供按揭保险的公司分别有香港按揭证券有限公司、昆士兰保险和美亚保险。根据《2022/2023年度财政预算案》，政府指示香港按证保险有限公司放宽按揭保险计划，首次置业人士可申请9成按揭贷款的物业价格上限由800万元上调至1,000万元，而可申请最高8成按揭贷款的楼价上限则提升至1,200万元。
政府放宽按揭保险后最高可以借几多？
在新按保下，1,000万以下和1000万至1,125万的物业可叙造最高90%按揭，而贷款上限则为900万元；1,920万以下的楼宇则最高可借80%按揭，贷款上限则为960万元。在新修订下，首置人士在购买物业时可享有更宽松的借贷空间，但按揭成数越高，所需缴付的按保金额亦会越大。
最低入息要求
按揭申请人在购买按保时的供款入息比率上限一律为50%，并须通过银行压力测试。如首置人士未能符合压力测试，但符合「供款占入息一半」准则，仍然可以叙造最高8成或9成按揭楼宇贷款，但保险公司亦会因应风险而上调保费。若以按揭利率为2.375%计算，摊分30年还款期计算，最低入息要求则为：
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楼宇价格 |
按揭成数 |
贷款额 |
每月供款* |
最低入息要求* |
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400万 |
90% |
360万 |
$13,992 |
$27,983 |
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500万 |
90% |
450万 |
$17,489 |
$34,979 |
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600万 |
90% |
540万 |
$20,987 |
$41,974 |
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700万 |
90% |
630万 |
$24,485 |
$48,970 |
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800万 |
90% |
720万 |
$27,983 |
$55,966 |
村屋按揭
而村屋按揭成数最高则为8成半，但由於村屋的成交量疏落，因此银行在村屋估价上往往会倾向保守，未必会借足8成半按揭。[81]
「绿置居」及「白居二」按揭须知
「绿表置屋计划」，简称「绿置居」，旨在协助「绿表」申请者（必须为现有公屋住户）能以较传统居屋售价低的优惠价钱购买居屋，以腾出更多公屋单位。绿表申请人不但能以市价49折购买居屋，更有机会向银行借出9成半按揭。而「白表居屋第二市场计划」（俗称「白居二」），意即持「白表资格」的人士能在未补地价的「居屋二手市场」内买卖物业，令更多中低收入的家庭能完成置业目标。白表及绿表申请者最高亦能向银行借出9成按揭。
除了上述的一按，银行亦有提供楼宇转按、楼宇二按等服务。楼宇转按指买家将物业的按揭转移至由另一间银行承按。而楼宇二按则指为已有按揭的物业申请第二份按揭，主要由财务公司提供。
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