再谈自制Mortgage-link渐进式按揭抗加息

上期提及借款人若能善用按揭存款挂鈎计划，便可自制渐进式按揭抗加息；当中谈及了一款属於按揭存款相连之综合户口计划，借款人可因应加薪及储蓄状况渐进增加存放金额於综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，达到节省利息及缩短还款期之功效。然而，提供上述按揭计划之银行为数不多。市场上较普及的有另一款按揭存款挂鈎计划(mortgage-link)，银行向按揭用家提供一个高存息户口，存息与按息相同，即使现时按息处低水平约1.5厘，但已明显高於一般储蓄息率0.001%，用家将日常储蓄、备用资金存进存息户口，又或将投资/生意往来资金停泊在户口，便可赚取高存息收入，以抵销按息支出，等同可减低净按息。用家可因应自己入息状况渐进增加及累积存放金额，便可渐进式增加存息回报以抵销更多利息支出。

以目前平均按揭额约500万为例，按息1.5厘、25年还款期计，假设借款人於提取按揭贷款当日存入$30万，并於每月额外存入$4,000储蓄，首年存息收入约$4,545，若次年起将每月存入储蓄金额增至$6,000，存息收入将增至约$5,085，全期以存息收入抵销按息后，净利息支出减少达28%，省去金额约达$28.3万，实际按息等同降至约1.1%。倘若借款人有大额生意资金回笼，该月将金额$250万放进存息户，达致未偿还按揭额一半之存款金额上限，该月之存息收入抵销按息后，净按息等同减少50%，按息由1.5厘降至0.75厘，可谓悭尽利息。

此类mortgage-link计划在提存方面具有高度弹性，存进户口的资金不会像定期存款般被锁死，用家可随时按需要提取存息户之存款，亦可随时将资金再存进户口，利息按每日户口结余计算，甚具弹性。但当然，银行不能做蚀本生意，没可能让借款人累积抵销全数按揭利息，所以此类按揭存款挂鈎计划一般设有存款上限，较常见是定於未偿还按揭额的50%，亦有个别银行将首年存款金额提高至按揭余额60%；又或有银行为过千万较大按揭金额的用家提高存款额上限至按揭余额之60%。 

传统上一般只限借款人享有与按息挂鈎的高存息往来户口，近年便有银行将mortgage-link计划加以优化，以增加产品的竞争力，推出可挂鈎多达3人享有高存息往来户口，借款人可选择与其配偶，及/或按揭贷款的抵押人共同挂鈎高存息户口，个别银行更将此方面的弹性提高，除上述外，更可选择与父母、子女或按揭担保人共同挂鈎高存息户口，户口上限亦为3人。若多於1人挂鈎高存息户口，有关存款金额上限便得平均分配，以存款额上限50%计，3人挂鈎的话，其中2人的上限为17%，余下1人为16%；若以2人挂鈎户口，有关存款上限则各25%。

优化按揭存款挂鈎计划可让借款人有更多元化的选择，将高存息户口挂鈎3人的好处是，用尽户口存款金额上限的机会增加，合共获得更多的高存息回报，较适合一些自身未有用尽或没打算用尽存款金额上限的借款人，又或按揭贷款余额较高，以多人共同挂鈎高存息户口以免浪费配额。但若然借款人本身已常有大额资金需停泊於户口，又或有充裕的储蓄，已很大机会用尽高存息户口金额上限，若平分3人反而会导致自己的配额不足，便应按自己的财务状况及需要作出选择，例如改为选择挂鈎2人，又或无需选择与他人共同挂鈎户口。

在选择此类mortgage-link计划时，银行之间提供的贷款条件或优惠细则不尽相同，用家可多加比较，例如有些银行只限按揭额不少於300万的客户才可获享mortgage-link优惠，亦有个别银行将优惠削减，将存款金额上限降至$200万(或以按揭余额一半之低者为准)，例如尚余按揭额$900万，但可享高存息之存款额亦只限於$200万。亦有银行提供选择予按揭客户，若无需要mortgage-link计划，即无需享有高存息户口，银行提供之现金回赠可增加贷款额之0.2%。

就上述，用家可根据银行批出之实际息率及mortgage-link优惠条款作比较，并以自身财政运用状况及储蓄习惯作衡量。

 

上文转载自经济日报地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤