新按保推动换楼链保费高达6.5折

日期：2022-03-09

在新一份财政预算案中，政府再度放宽按揭保险计划，9成按揭的楼价上限由$800万提高至$1,000万，8成按揭的楼价上限亦由$1,000万提高至$1,200万；而放宽措施的另一亮点是，按保之楼价适用范围上调至$1,920万，当中楼价$1,371万或以下高达7成按揭，楼价$1,600万或以下高达6成按揭，楼价$1,920万以下之按揭额上限可高达$960万。以购买$1,200万单位为例，基本首期由$600万大幅减至$240万，大大降低置业门槛。至於楼价高达$1,920万之单位，按揭额上限$960万等同5成按揭，看似和以往没有变化，但对於已有按揭在身或已属於按揭担保人的买家，例如已为家属担保按揭物业，以往购买千万元以上单位只限申请4成按揭，现时透过新按保修订，楼价超出$1,000万至$1,920万的按揭成数可高达5成至8成。新按保放宽措施可更有效协助市民增加自置物业及换楼的机会，让买家在物业市场可有更多楼盘选择，除上车用家受惠外，换楼人士有较大机会因应家庭需要将单位由两房更换至三房；这有助促进换楼链回复正常，亦可提高物业市场流转率，有利楼市健康发展。

放宽按保直接令用家减低首期负担，但由於提高按揭成数等於增加借贷金额，银行要求的入息水平及每月供楼金额亦会相应提高。以购买$1,200万单位为例，透过按保之按揭成数由5成提高至8成，基本首期减少达$360万，但由於按揭金额由$600万提高至$960万，最低月入要求便由$56,780增至$90,847(以首套房按揭通过压测、30年期计)，或由$47,420增至$75,870(以符合基本供款占入息比率、30年期计)。不过，首期不足仍是买家入市较主要困难，故此放宽按保对不少希望自置物业的买家带来实际帮助。

事实上，自上一轮2019年10月政府放宽按揭保险，按保使用率明显上升，帮助自住用家以低首期上车，解决首期困难；透过按保置业的买家占市场比例已由放宽按保前不足10%上升至约30%，反映放宽按保切合市民需求及有效帮助用家自置物业。笔者过去曾提出，在现金世界贫富悬殊的社会里，在楼按措施下，有着充裕资金的人士仍继续有增持砖头的能力，但大众用家却可能在楼按措施下受影响而窒碍置业或换楼决定，形成贫者越贫、富者越富。楼按措施宜尽量避免对真正用家构成影响，故建议适度为自用物业用家回复应有的按揭配套，例如为$2,000万以下物业的自住用家恢复7成按揭上限，无需经按保。现时对於楼价千多万元之单位，买家若希望申请高於5成按揭，需要透过按保计划申请，当中需付按揭保费，令部份准买家在了解有关计划后有点迟疑。然而，透过按保放宽楼按的好处是银行无需承担按揭成数超出5成至6成的额外信贷风险，而且可根据按保条件确定申请人是有实质需求的用家。

那麽，现在换楼人士透过按保计划置业需付多少保费? 以入市一个$1300万单位为例，买家透过按保可向银行申请高达$960万贷款，若买家选用25年还款期，按揭保费定价是2.62%，金额是$251,520，保费看似高昂，但要留意一点，其实按保公司一般会提供保费折扣，当中以评估借款人的还款能力及信货风险后厘定，以符合压测者计，保费可高达6.5折。上述指的是较普及的一次性保费付款方式，可加借入按揭总额一并供款，故此借款人其实无需额外筹备资金支付保费。而对这位换楼人士最大的帮助是，按揭成数由50%提高至73.8%，首期由$650万降低至$340万，或许由原本未有构思入市过千万之单位，现在却可透过按保实现换楼计划。